Справочник риэлтора

Глава 3 Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

1. Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй – все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: «продать котлован»). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.

Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки «квартиры с историей» или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:

1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;

2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;

3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;

4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;

5) нет проблем с «историей» квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.

Отрицательные стороны : окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с «зачетом стоимости старого жилья», но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, «прямые покупатели», т. е. довольно состоятельные люди.

Даже в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в неизвестном направлении.

При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.