Справочник риэлтора

Налоговые органы относятся к таким товарищам неодобрительно и считают, что они утрачивают право применять упрощенную систему налогообложения, действуя в рамках совместной деятельности.

Об этом сказано, например, в письме УМНС России по г. Москве от 13 февраля 2004 г. № 24–11/9027. Однако каков бы ни был режим налогообложения простого товарищества, налоги каждый из товарищей платит самостоятельно.

Заметим, что косвенным доказательством того, что налоговые органы в настоящее время выдают желаемое за действительное, является находящийся ныне на рассмотрении Госдумы законопроект, согласно которому НК РФ предполагается дополнить положением, запрещающим «упрощенцам» вести совместную деятельность. Но пока законопроект не стал законом, эту возможность все-таки можно использовать.

Рассмотрим вариант применения упрощенной системы налогообложения при участии средств риэлторской фирмы на долевых основах в строительстве жилого фонда. Посмотрим, с каких доходов уплачивается единый налог.

Часто при строительстве объекта фирма совмещает сразу несколько функций. Например, организация на «упрощенке» является инвестором по строительству дома, привлекая дольщиков. Одновременно она берет на себя функции заказчика. Дольщики покрывают расходы инвестора, связанные с осуществлением им функций заказчика. Кроме того, они выплачивают инвестору, которым может выступать и риэлторская фирма, вознаграждение за сопровождение проекта и обеспечение своих прав на долю в строящемся объекте. Величина вознаграждения – разница между инвестиционным взносом и затратами по строительству, приходящимися на долю привлеченного дольщика, но не менее 1000 руб. (цифры условные).

Если организация является инвестором и одновременно выполняет функции заказчика, то она должна вести раздельный учет как минимум в части расходов по строительству и расходов средств, полученных от дольщиков.

Организации-«упрощенцы» учитывают в целях налогообложения:

• доходы от реализации товаров (работ, услуг), определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

• внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Применительно к ситуации, которую мы описали, доходами «упрощенца» могут быть:

1) доходы от оказания услуг дольщикам по сопровождению инвестиционного проекта и обеспечению прав дольщиков на их долю;

2) доходы от выполнения функций заказчика для привлеченных дольщиков;

Рассмотрим каждый из этих видов доходов.

Доходы от оказания услуг дольщикам по сопровождению инвестиционного проекта. Эти доходы, как правило, определяются как разница между величиной инвестиционного взноса дольщика и фактическими затратами по строительству объекта. Конечно же, сумму такого дохода можно определить только после того, как строительство завершится. А в процессе строительства величина дохода может признаваться в сумме, определенной в договоре (в нашем случае – 1000 руб.).

Доходы от выполнения функций заказчика для привлечения дольщиков. Инвестор, выполняющий функции заказчика (застройщика), привлекая к инвестированию строительства дольщиков, не оставляет им права выбора другого заказчика, выполняя эти функции самостоятельно. Причем он их выполняет как в собственных интересах (в доле, остающейся по окончании строительства у инвестора), так и в интересах дольщиков (в доле, подлежащей получению дольщиками).[10]

Кроме того, выполнение данных функций в интересах дольщиков является возмездным, поскольку дольщики оплачивают заказчику расходы на его содержание, которые включаются в стоимость доли, получаемой дольщиком по окончании строительства. Таким образом, заказчик, хочет он этого или нет, оказывает дольщикам возмездную услугу. Вознаграждение за эту услугу определяется условиями договора, но оно не может быть меньше фактических затрат, связанных с содержанием заказчика и включенных в стоимость доли, получаемой дольщиками по окончании строительства.

В связи с долевым строительством жилых домов интересно будет рассмотреть и ответ из Минфина России, который пришел на официальный запрос журнала Главбух отраслевое приложение «Учет в строительстве». Ситуация может быть следующей, при строительстве жилого дома по договорам долевого участия с физическими лицами меняется дольщик (т. е. физическое лицо). При расторжении договора ему возвращаются деньги, внесенные ранее. Договор заключается с другим дольщиком (с другим физическим лицом). Как учесть при упрощенной системе налогообложения возврат взносов? Фактически в такой ситуации у риэлторской фирмы меняются клиенты, которые впоследствии желают получить данный объект (часть жилого дома).

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрев письмо редакции от 14 сентября 2005 г. № 501 по вопросам применения упрощенной системы налогообложения и сообщил следующее.

Из информации, изложенной в письме, следовало, что организация осуществляет строительство жилого дома с участием физических лиц по договорам долевого участия. При расторжении договора физическому лицу возвращаются ранее внесенные средства.