Справочник риэлтора

Риэлторская фирма при строительстве жилых домов может столкнуться и с такой проблемой, иногда заказчик, не имея соответствующих денежных средств для оплаты выполненных подрядчиком работ, предлагает ему в качестве оплаты принять помещения в строящемся объекте. В подобной ситуации стороны заключают договор долевого участия в строительстве, в котором указывают, что в счет оплаты капитального строительства подрядчику передаются соответствующие помещения. Представляется, что такая разновидность договора долевого участия не может быть признана договором простого товарищества, так как подрядчик претендует лишь на эквивалентную оплату своих услуг, и в силу недостатка денежных средств, неразвитости системы кредитования вынужден согласиться на «оплату натурой», в дальнейшем реализуя полученные помещения.

Как правило, особенность таких договоров заключается в следующем: между заказчиком и подрядчиком заключается договор подряда, по условиям которого расчет с подрядчиком за выполненные им работы (возмещение ранее вложенных средств) производится по окончании строительства в виде долевой собственности на построенный объект строительства.

В итоге можно сказать, что наиболее выгодной формой участия риэлторской фирмы в строительстве жилого комплекса будут являться правоотношения по инвестированию в форме долевого участия в строительстве. При такой форме правоотношений интересы риэлторской фирмы будут наиболее защищены от возможных недобросовестных действий со стороны контрагентов.

2.2. Вариант ипотеки

Рассмотрим более подробно вариант с использованием ипотеки при строительстве жилых домов. Вопросы ипотеки неоднократно рассматривались и литературы на данную тему довольно много, поэтому мы рассмотрим только нововведения в правоотношениях по ипотеке.

В закон было внесено два изменения. Первое касается распространения ипотеки на «на все улучшения предмета ипотеки». Имеется в виду, что если стоимость заложенного имущества в процессе ремонта, обустройства и т. д. возрастет, то права на прирост стоимости будут в силу закона принадлежать банку. При этом непонятно было, что считать улучшениями: то ли лепнину на потолке, то ли мебельный гарнитур, установленный в заложенной квартире. Впоследствии формулировку уточнили, распространив ипотеку только на «неотделимые улучшения предмета ипотеки». Новые обои на стенах под эту формулировку подпадут, а домашний кинотеатр – уже нет. Для заемщиков вывод прост: купив квартиру в кредит, не спешить с евроремонтом. Стены лучше оставить голыми, а вот на мебель, технику и прочие отделимые ценности деньги тратить можно смело. Интересно, что это и есть последняя тенденция квартирного дизайна, тонко уловившего логику законодателей.

Самым опасным новшеством могла стать госрегистрация владельцев облигаций с ипотечным покрытием в качестве залогодержателей предмета ипотеки (объекта недвижимости). Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изм. и доп. от 29 декабря 2004 г.) ипотечные облигации обеспечиваются залогом ипотечного покрытия, состоящего из требований, обеспеченных залогом недвижимости. Залогодержателем недвижимости выступает эмитент облигаций, а ценные бумаги обеспечиваются залогом вторичных прав, то есть прав на саму недвижимость владельцы облигаций иметь не могут.

Однако, чтобы придать ипотечным облигациям вес и сделать видимость «надежного обеспечения недвижимостью», залогодержателей хотели размножить. Помимо банка либо ипотечного агента-залогодержателя по ипотечному кредиту (выдавшего кредит первоначально либо получившего права на него для включения в ипотечное покрытие) – залогодержателями недвижимости могли стать все владельцы облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, в которое включено требование, обеспеченное залогом этой недвижимости.

Последствием столь абсурдной конструкции могло быть то, что владельцы ипотечных облигаций, перед которыми сейчас отвечает только эмитент, в случае невыплаты денег эмитентом предъявили бы требования напрямую к залогодателям недвижимости. Это поставило бы последних под сокрушительный удар, тем более что требование, обеспеченное ипотекой, может включаться в состав ипотечного покрытия без согласия и даже без уведомления залогодателя. К счастью, при работе над законопроектом нормы о регистрации владельцев облигаций залогодержателями недвижимости исключили, в окончательную редакцию Закона об ипотеке они не вошли.

Проблема клонирования залогодержателей осталась актуальной для квазикорпоративной структуры, когда ипотечное покрытие передается в общую долевую собственность владельцев ипотечных сертификатов участия. Владельцы сертификатов получают право собственности на права (требования, обеспеченные ипотекой) и при этом несут все риски непогашения кредитов. По Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах» управлять ипотечным покрытием должна управляющая компания, которая вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость в случае невозврата кредита заемщиком.