Справочник риэлтора

Инвестор, привлекающий дольщиков в строительство, выполняет функции заказчика. Под заказчиком строительства здесь понимается инвестор-застройщик, имеющий лицензию на выполнение функций заказчика и выполняющий указанные функции. Он заключает договор генерального подряда на строительство объекта с подрядной организацией или берет на себя функции, свойственные генподрядной организации (содержание строительной площадки, снабжение, координация выполнения строительных работ на объекте и т. д.). Однако, в нашем случае, риэлторские фирмы не могут брать на себя функции свойственные генподрядной организации, следовательно ни какой лицензии на строительство жилых домов 1 и 2 уровней ответственности вовсе не нужно. На все работы в таком случае, риэлторская фирма заключает договоры строительного подряда.

Для заказчика-застройщика средства, полученные от привлеченных инвесторов, по своей природе являются средствами целевого финансирования. Однако действующий План счетов не предусматривает использование счета 86 «Целевое финансирование и поступления» для учета средств, полученных заказчиком-застройщиком для финансирования строительства. Исходя из этого, организация должна самостоятельно определить в учетной политике, на каком счете будут учтены такие средства.

Если будет применяться счет 86, то следует учесть, что в бухгалтерском балансе данные средства не могут быть отражены в разделе «Капитал и резервы». Данные средства следует отражать в разделе «Долгосрочные обязательства» или «Краткосрочные обязательства», в зависимости от срока окончания реализации инвестиционного проекта, оставшегося с даты, на которую составлен бухгалтерский баланс. Автор рекомендует отражать полученные от привлеченных инвесторов средства на отдельном субсчете счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Для целей налогообложения указанные средства также являются средствами целевого финансирования, отчет о расходовании которых организации-застройщики представляют в налоговые органы в составе декларации по налогу на прибыль.

Учет затрат по строительству объектов заказчик-застройщик ведет по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Тем не менее для заказчика, не являющегося инвестором (выполняющего функции заказчика по договору с инвестором) либо являющегося инвестором, но строящего объект для целей его реализации, производимые при строительстве затраты не являются капитальными вложениями. По этой причине в бухгалтерском балансе, по мнению автора, данные затраты не следует отражать в составе внеоборотных активов. Автор рекомендует отражать указанные затраты в бухгалтерском балансе в разделе «Оборотные активы».

Уплачиваемые в процессе строительства подрядчикам и поставщикам суммы НДС учитываются у застройщика отдельно по дебету счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям». Указанные суммы налога в процессе строительства у заказчика-застройщика к налоговому вычету не принимаются (п. 6 ст. 171 НК РФ). Полученные при этом счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур и в книгу покупок не включаются.

Полученные денежные средства от дольщиков по договорам долевого участия в строительстве (контрактам об инвестировании строительства), по мнению автора, учитываются по дебету счета учета денежных средств и кредиту счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», на котором ведется аналитический учет по каждому соинвестору. По окончании строительства и подписания акта о реализации инвестиционного контракта с каждым соинвестором инвестиционная стоимость его доли и приходящаяся на нее сумма НДС списываются за счет ранее полученного инвестиционного взноса, например, Д-т сч.76 К-т сч.08 и Д-т сч.76 К-т сч.19.

При этом каждому соинвестору – юридическому лицу выдается сводный счет-фактура на сумму НДС, приходящегося на его долю площади.

Деятельность застройщиков-инвесторов по строительству жилья, связанная с извлечением прибыли, в том числе в виде разницы между полученными средствами от привлеченных инвесторов и фактическими затратами на строительство, является коммерческой деятельностью. Следовательно, для целей учета необходимо определить статус получаемого дохода. Рассмотрим варианты определения статуса дохода от инвестиционной деятельности как разницы между средствами, полученными от соинвесторов и фактически направленными на строительство.

Вариант 1.

Договором с привлеченным инвестором предусмотрено, что разница между полученными средствами и фактически направленными на строительство является вознаграждением заказчика за выполнение им своих функций.

В этом случае в бухгалтерском учете заказчика необходимо наладить обособленный учет затрат на собственное содержание (зарплата, аренда, коммунальные платежи, другие текущие расходы) на счете 08 до момента привлечения первого инвестора. Уплаченный при этом НДС учитывается обособленно на счете 19 и к возмещению из бюджета не принимается. Счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур.