Справочник риэлтора

Как указано в подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не является реализацией. А значит, и не облагается НДС. Таким образом, суд занял сторону общества.

Как следует из п. 1 ст. 17 НК РФ, налог считается установленным, если определены:

1) объект налогообложения;

2) налоговая база;

3) налоговый период;

4) налоговая ставка;

5) порядок исчисления налога;

6) порядок и сроки его уплаты.[15]

В случае с передачей имущественных прав по договорам долевого участия в строительстве в НК РФ не установлены ни налоговая база, ни порядок исчисления налога, ни сроки его уплаты. Обычно налоговики требуют, чтобы НДС начислялся в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 155 НК РФ – как при реализации товаров (работ, услуг). Но ведь даже в ст. 146 НК РФ передача имущественных прав выделена как отдельный объект налогообложения. Начислять налог при такой передаче так, как установлено для товаров (работ, услуг), неправомерно. Уже только по этому основанию налог можно считать неустановленным, а значит, и не платить.

Риэлторская фирма может вкладывать инвестиции в строительство и посредством передачи непосредственно строительных материалов. Оприходование материалов Как правило, заказчик-застройщик получает стройматериалы от инвестора в качестве прямых инвестиций. В этом случае материалы поступают по согласованной сторонами цене без НДС. Ведь согласно подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ, передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией. Поэтому такая операция не облагается НДС. Значит, при передаче стройматериалов инвестор не выписывает счет-фактуру.

Полученные стройматериалы заказчик-застройщик отражает по дебету счета 10 «Материалы» (субсчет «Строительные материалы») в корреспонденции с кредитом счета 86 «Целевое финансирование».

Пример 2.

ЗАО «Застройщик» получило в качестве инвестиций стройматериалы на сумму 500 000 руб. Эту операцию бухгалтер ЗАО «Застройщик» отразил в учете проводкой:

Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 86

– 500 000 руб. – оприходованы материалы, полученные в счет инвестиций.

При этом 500 000 руб. не учитываются у ЗАО «Застройщик» в целях налогообложения прибыли, ведь полученные материалы – это целевое финансирование строительства объекта (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Если же договор не предусматривает, что в качестве инвестиций передается имущество, то инвестор выступает в роли обычного поставщика материалов. Реализация материалов заказчику-застройщику облагается НДС, поэтому инвестор должен выписать по такой операции счет-фактуру. При этом задолженность заказчика-застройщика за материалы стороны могут зачесть в счет инвестиций.

Пример 3.

ЗАО «Застройщик» получило от инвестора материалы на сумму 590 000 руб. (в том числе НДС – 90 000 руб.). Задолженность за материалы была зачтена в счет инвестиций.

В учете ЗАО «Застройщик» бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 60

500 000 руб. (590 000 – 90 000) – оприходованы материалы;

Дебет 19 Кредит 60

90 000 руб. – отражен НДС по материалам;

Дебет 60 Кредит 86

590 000 руб. – зачтена задолженность заказчика-застройщика за материалы в счет инвестиций.

Библиография Список нормативных актов

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г.).

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 30 марта, 9 июля 1999 г., 2 января, 5 августа, 29 декабря 2000 г., 24 марта, 30 мая, 6, 7, 8 августа, 27, 29 ноября, 28, 29, 30, 31 декабря 2001 г., 29 мая, 24, 25 июля, 24, 27, 31 декабря 2002 г., 6, 22, 28 мая, 6, 23, 30 июня, 7 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 5 апреля, 29, 30 июня, 20, 28, 29 июля, 18, 20, 22 августа, 4 октября, 2, 29 ноября, 28, 29, 30 декабря 2004 г., 18 мая, 3, 6, 18, 29, 30 июня, 1, 18, 21, 22 июля, 20 октября, 4 ноября 2005 г.).

3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изм. и доп. от 25 апреля, 25 июля, 30, 31 октября, 31 декабря 2002 г., 30 июня, 4 июля, 11 ноября, 8, 23 декабря 2003 г., 9 мая, 26, 28 июля, 20 августа, 25 октября, 28, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 22 апреля, 9 мая, 2, 21, 22 июля, 27 сентября 2005 г.).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

5. Закон РФ от 9 декабря 1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» (с изм. и доп. от 22 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 27 января 1995 г., 17 июля 1999 г., 24 июля 2002 г., 22 августа 2004 г.).