Строительство при участии органов власти. Учет и налогообложение

Подрядчики – физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Пользователи объектов капитальных вложений – физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.

Участники долевого строительства – граждане и юридические лица, денежные средства которых привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.

1.3. Договорные отношения субъектов инвестиционной деятельности

Основным договором при осуществлении инвестиционной деятельности является инвестиционный договор. Следует отметить, что понятие «инвестиционный договор» в законодательстве отсутствует. С этим связана различная трактовка этого договора как в литературе, так и на практике. Традиционно к инвестиционному договору относят договор инвестирования строительства, в соответствии с которым инвестор финансирует строительство объекта недвижимости или его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (или часть объекта) инвестору.

Также инвестиционный договор может представлять собой комплексный договор, объединяющий в себе черты организационного договора, который определяет основы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности: инвестора, заказчика-застройщика, подрядчика, пользователя объекта, и основного договора, содержащего обязательства сторон по реализации инвестиционного проекта.

Статья 6 Федерального закона № 39-ФЗ предусматривает право инвестора на передачу по договору и (или) контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ (соинвесторам).

Договор участия в долевом строительстве, введенный Федеральным законом № 214-ФЗ, по своей сути также является инвестиционным договором.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Необходимо помнить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве только после выполнения следующих условий:

› получения в установленном порядке разрешения на строительство;

› опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии требованиями Федерального закона № 214-ФЗ;

› государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Договор участия в долевом строительстве, а также уступка права требования по нему, должен заключаться в письменной форме. Федеральный закон № 214-ФЗ предусматривает обязательные условия, которые должен содержать этот договор. Эти условия перечислены в пункте 4 статьи 4 указанного закона:

› определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта недвижимости;

› срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

› цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

› гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре указанных условий такой договор в соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ будет считаться незаключенным.

Федеральный закон № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства права требования по договору только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Ценой договора признается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства.