Судебная практика по гражданским делам. Споры о защите прав потребителей

Г., X. обратились в суд с иском к ООО «Стройтехника», Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконными действий Управления Росреестра по регистрации расторжения договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г., признании указанного договора действующим. Заявлением от 19.11.2012 г. истцы требования уточнили, просили признать недействительными действия ООО «Стройтехника» по одностороннему расторжению договора N92/23-1147-1, признать указанный договор действующим с восстановлением соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исковые требования в отношении Управления Росреестра по Красноярскому краю не поддерживали.

Исковые требования мотивировали следующим. 24.08.2009 г. между ООО «Стройтехника» (застройщик) и Г., X. (участники) был заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого является трехкомнатная квартира в первом подъезде дома по адресу г. Красноярск, Центральный район, ул. Водянникова — ул. Линейная, 1 (строительный адрес). По условиям договора участники обязаны внести оплату за строящуюся квартиру в сумме 1 538 876 руб. после регистрации договора, но не позднее 30.06.2010 г. В соответствии с договором зачета взаимных требований от 16.09.2009 г. обязательства Г., X. перед ООО «Стройтехника» по оплате стоимости квартиры исполнены в части 860 000 руб. Оставшаяся часть оплаты внесена не была.

25.08.2011 г. гр. Г. был уведомлен о том, что Арбитражным судом Красноярского края в отношении ООО «Стройтехника» введена процедура внешнего управления (в рамках дела о банкротстве). В ноябре 2011 г. гр. Г. было получено уведомление № 4854от08.11.2011 г. от внешнего управляющего ООО «Стройтехника» о том, что договор № 1/23-ПЧ7-1 расторгнут застройщиком в одностороннем порядке в связи с невнесением участниками оставшейся части оплаты по договору. В последующем на основании указанного уведомления Управлением Росреестра по Красноярскому краю была внесена регистрационная запись в ЕГРП о расторжении договора № 2/23-ПЧ7-1 участия в долевом строительстве, что стало известно истцам при получении выписки из реестра. Указанные действия застройщика Г. и X. считали незаконными, поскольку застройщик, расторгая договор, не имеет возможности возвратить им ранее внесенные инвестиции, является неплатежеспособным. Также указали на несоблюдение застройщиком процедуры предупреждения участников о предстоящем расторжении договора, поскольку соответствующие уведомления участникам не направлялись.

Решением Советского районного суда г. Красноярска от 28.01.2013 г. по делу № 2-896/2013 исковые требования Г. иХ. к ООО «Стройтехника» удовлетворены. Суд признал недействительным заявление ООО «Стройтехника» от 08.11.2011 г. о расторжении в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., также признал договор участия в долевом строительстве № 2/23-ПЧ7-1 от 24.08.2009 г., заключенный между ООО «Стройтехника» и Г., X. действующим, с восстановлением записи о государственной регистрации данного договора в ЕГРП.

Удовлетворяя исковые требования Г. и X., суд руководствовался следующим.

В силу от. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно от. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном от. 9 Закона.

Согласно п. 3 от. 9 Закона при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. В случае реализации указанного права (на односторонний отказ) застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения (п. 5 от. 9 Закона).

В соответствии со от. 94, 95 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам. Указанный мораторий распространяется на все денежные обязательства, кроме текущих платежей, а также требований о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о возмещении морального вреда.

Поскольку на дату одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1, заключенного с Г. и X., в отношении ООО «Стройтехника» была введена процедура внешнего управления, ответчик заведомо не мог исполнить предусмотренную п. 5 от. 9 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность возвратить участникам в течение 10 дней денежные средства, уплаченные в счет цены договора.

Из положений от. 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности» (§ 7 «Банкротство застройщика») следует, что участники-кредиторы, имеющие к застройщику лишь денежные требования, при распределении денежных средств от продажи объекта строительства находятся в худшем положении (25 % стоимости объекта) в сравнении с участниками-кредиторами, имеющими к застройщику права требования по обязательствам, обеспеченным залогом объекта долевого строительства (60 % стоимости объекта).

При исследовании материалов регистрационного дела почтовые уведомления, подтверждающие факт извещения Г. и X. о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, не обнаружены.

С учетом данных обстоятельств, суд пришел к выводу, что односторонний отказ (заявление от 08.11.2011 г.) ООО «Стройтехника» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 24.08.2009 г. № 2/23-ПЧ7-1 не соответствует требованиям закона, был осуществлен с нарушением установленной законом процедуры, нарушает права истцов как участников долевого строительства и как кредиторов застройщика-должника, в силу от. 168 ГК РФ является недействительным.