Типичные ошибки государственного регулирования экономики

Контроль над арендой обычно вводится на основании довода о том, что предложение жилья не является «эластичным», то есть что нехватку жилья невозможно сразу же компенсировать, и не важно, сколь высоко позволено поднимать арендную ставку. Поэтому утверждается, что правительство, запрещая рост арендных ставок, защищает жильцов от грабительских цен и эксплуатации, не приносит никакого реального вреда владельцам сдаваемых домов и квартир, не дестимулирует новое строительство.

Эта аргументация является ложной даже в своем допущении о том, что контроль над арендой не будет долго действовать. Она не учитывает даже непосредственного следствия. Если владельцам домов и квартир позволяется повышать арендные ставки, чтобы отражать денежную инфляцию и реальные условия предложения и спроса, отдельные жильцы будут экономить, занимая меньшую площадь Это позволит другим людям воспользоваться жильем, предложение которого ограничено. В том же самом объеме жилья найдут себе кров больше людей, пока нехватка жилья не уменьшится.

Контроль над арендой, однако, стимулирует бесполезное использование площадей. Он работает в пользу тех людей, которые уже занимают дома или квартиры в том или ином городе или регионе, за счет тех, у кого нет крова над головой. Разрешение повышать арендную ставку до уровня свободной рыночной предоставляет всем жильцам (или потенциальным жильцам) равную возможность давать свою цену за площадь. В условиях денежной инфляции или реальной нехватки жилья ставка за аренду однозначно возросла бы, если бы владельцам домов не дозволялось самим назначать ее, а разрешалось бы принимать максимальную цену конкурентного предложения со стороны жильцов.

Эффект от контроля над арендой становится тем хуже, чем дольше он продолжается. Новые дома не строятся, поскольку для этого нет стимула. С ростом стоимости строительства (обычно в результате инфляции) старый уровень арендной ставки не приносит прибыли. Если, как часто бывает, правительство в итоге понимает это и освобождает новое жилье от арендного контроля, все равно не хватает стимула к строительству в таких масштабах, в каких оно велось бы, если бы и старые здания были тоже освобождены от арендного контроля. В зависимости от того, как обесценились деньги с того момента, когда старые ставки аренды были на законном основании заморожены, аренда нового жилья может стоить в десять или двадцать раз больше, чем аренда аналогичной площади в старом жилье. (Это, например, произошло во Франции после второй мировой войны.) При таких условиях жильцы старых домов не имеют возможности переехать, как бы сильно ни увеличивались их семьи и ни ухудшалось снимаемое ими жилье.

Из-за низкой фиксированной арендной ставки в старых домах проживающие там люди, законно защищенные от роста арендной платы, поощряются к расточительному использованию жилья, вне зависимости от того, стала их семья меньше или нет. Это концентрирует непосредственное давление нового спроса на сравнительно небольшое число зданий. Оно с самого начала имеет тенденцию оказывать влияние на арендную ставку в сторону повышения ее до более высокого уровня, чем она достигла бы при всецело свободном рынке.

Однако это не будет соответствующим образом стимулировать строительство нового жилья. Строители или владельцы жилых домов будут получать ограниченную прибыль или даже, возможно, нести убытки от своих старых квартир, а для финансирования нового строительства у них либо вообще не будет капитала, либо он будет ограничен. Кроме того, они или те, у кого капитал из других источников, могут опасаться того, что правительство может в любой момент найти предлог, чтобы ввести контроль над арендой в новых зданиях. И оно часто именно так и поступает.

Ситуация с жильем будет ухудшаться и по другим причинам. Наиболее важно то, что пока не будет разрешено соответствующее повышение арендной ставки, владельцы домов и квартир не будут осуществлять перепланировку жилья или какие-то другие работы по его улучшению. Фактически, там, где арендный контроль является особо нереалистичным или угнетающим, владельцы домов и квартир не будут производить даже текущий ремонт жилья. У них не только может не быть экономического стимула к этому, но даже не быть на это средств. Законы о контроле над арендой помимо всего прочего порождают неприязненные отношения между владельцами жилья и его арендаторами, негодующими по поводу того, что не выполняется требующийся ремонт.

Следующий распространенный шаг законодателей, действующих лишь под политическим давлением или воздействием запутанных экономических идей, – это отмена контроля над арендой «роскошных» апартаментов при его сохранении в отношении жилья низкого и среднего качества. Аргументация в пользу такого подхода заключается в том, что богатые жители могут себе позволить платить более высокую арендную плату, а бедные – нет.