Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Пропаганда преимуществ создания в многоквартирном доме ТСЖ должна идти постоянно с использованием всех доступных каналов:

– информационные листовки в почтовых ящиках;

– сообщения в общедомовых мессенджерах;

– сообщения в сообществе дома в социальной сети;

– сарафанное радио на улицах, «на лавочках» для тех, кого нет в Интернете.

В процессе такой информационной работы вы найдете большое количество сторонников. Кроме того, станет возможным сплотить дом, жители которого будут способны выступить единым фронтом против управляющей организации.

3. Проведение общего собрания.

В процессе создания ТСЖ необходимо пройти через проведение двух общих собраний: первоначального (на котором принимается решение о создании ТСЖ) и внеочередного (на котором будут утверждаться смета доходов и расходов и тариф с комплексом иных вопросов). Процедура проведения общего собрания урегулирована в ст. 44–46 и 145–146 ЖК РФ (в следующих разделах книги мы коснемся данных вопросов подробнее).

До момента проведения общего собрания рекомендуется подстраховаться и собрать доказательства того, что прежняя управляющая организация не выполняет условия договора управления многоквартирным домом (например, акт осмотра общего имущества с фотографиями разбитых лампочек, невымытых мест общего пользования, подписанный незаинтересованными лицами). Можно вызвать корреспондента с телеканала, чтобы был визуальный ряд тех проблем, с которыми столкнулись жители. Другой вариант – жалоба в жилищную инспекцию. Предписание органа государственного жилищного надзора будет являться весомым доказательством того, что управляющая организация не исполняет свои обязанности по договору.

В числе главных вопросов первоначального общего собрания собственников должны быть такие:

а) выбор председателя и секретаря общего собрания;

б) выбор членов счетной комиссии общего собрания;

в) принятие решения об отказе от исполнения (расторжении) договора в связи с неисполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом;

г) выбор способа управления многоквартирным домом в форме товарищества собственников недвижимости в виде товарищества собственников жилья;

д) утверждение названия товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН) в случае выбора в качества способа управления многоквартирным домом товарищества собственников недвижимости;

е) утверждение устава ТСН в предложенной редакции;

ж) утверждение размера целевого взноса на организационные мероприятия по созданию ТСН;

з) выбор уполномоченного лица из числа собственников помещений многоквартирного дома для осуществления регистрационных мероприятий по созданию ТСН (подготовка и подача документов в регистрирующие органы);

и) выбор членов правления ТСН из числа собственников помещений многоквартирного дома;

к) выбор ревизора (ревизионной комиссии) товарищества собственников недвижимости;

л) определение места хранения протоколов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;

м) приятие решения о порядке уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома;

н) принятие решения о порядке размещения результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома на общих собраниях;

о) выбор уполномоченных лиц для осуществления приема технической документации на многоквартирный дом и ключей от запорных устройств, относимых к общему имуществу многоквартирного дома, от управляющей компании OOO УК «Ваш дом» (ОГРН 1605836003602).

Обратите внимание, что организационно-правовой формой является ТСН, а не ТСЖ (последнее является разновидностью организационно-правовой формы). Если принимать решение о создании ТСЖ (а не ТСН), то регистрирующий орган (ФМС) может отказать в регистрации юридического лица, т. к. налоговая регистрирует только те организационно-правовые формы, которые указаны в ГК РФ (а такой формы, как ТСЖ, повторим, после введения в силу закона от 05.05.2014 № 99-ФЗ – больше нет).

4. Регистрация юридического лица.

После проведения общего собрания и подготовки всех, связанных с ним документов (протокола), осуществляется регистрация юридического лица с последующим уведомлением органа государственного и муниципального жилищного надзора.

5. Проведение второго (внеочередного) общего собрания членов ТСЖ.

Если на первоначальном общем собрании мы решаем общие организационные вопросы, то на втором – финансовые аспекты и иные вопросы общедомового благоустройства. В нашей практике таких вопросов обычно бывает 25–30, и их просто невозможно решить на первом, организационном общем собрании.

В качестве готовых шаблонов таких вопросов укажем некоторые формулировки, которые вы можете использовать в своей работе:

1. Выбор председателя и секретаря общего собрания, членов счетной комиссии общего собрания.

2. Принятие решения о прекращении формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя владельца специального счета.