Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Если у вас вновь созданное ТСЖ, то с момента регистрации и получения документов в налоговом органе вам необходимо немедленно заводить свой профиль на ГИС ЖКХ и требовать через эту информационную систему предоставления права на администрирование профиля по вашему многоквартирному дому. С учетом противодействия прежней управляющей организации и в случае негласной поддержки жилищной инспекции (которая может быть заинтересована действовать против вас) такая процедура может занять продолжительное время.

3. Направляем в жилищную инспекцию письмо с требованием внести изменения в реестр лицензий. Письмо пишется в произвольной форме. К нему рекомендуется приложить протокол общего собрания о выборе новой управляющей организации, а также форму заключенного с 50 +1 % собственников (как стороны) договора управления многоквартирным домом.

Процедуру исключения многоквартирного дома из реестра лицензий прежней управляющей организации нельзя реализовывать формально (путем простого уведомления). Необходимо активно включаться и контролировать процесс, «надоедать» жилищной инспекции. Если этого не делать, то вас с большой долей вероятности ждут хаос двойных квитанций и жители, запутавшиеся в том, кому платить деньги.

Вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией

Описывая процедуры управления многоквартирным домом, многие наши примеры сводятся к негативной характеристике деятельности управляющих организацией. Однако такая картина не является полной.

Действительно, многие примеры, с которыми мы сталкиваемся в своей работе, не позволяют характеризовать деятельность управляющих компаний исключительно положительно. Но в том же время предположение, что они не могут полноценно обслуживать дом и будут на всем экономить, тоже неверно. На рынке услуг ЖКХ представлено большое число управляющих организаций, которые работают эффективно. Эти люди пришли не только для того, чтобы зарабатывать, но для того, чтобы работать. Управление многоквартирным домом – это бизнес, который можно делать честно и достойно.

Рынок услуг ЖКХ пока что является конкурентным. Поэтому, когда управляющие компании «соревнуются» друг с другом за какой-то дом, это однозначно хорошо, если смена способа управления является добросовестной.

К сожалению, в настоящее время мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда управляющие компании начинают конкурировать не друг с другом, а с ТСЖ, пытаются осуществить захват дома на основе использования сомнительных методов. Этому можно успешно противодействовать, заручившись поддержкой жителей.

В случае конкуренции друг с другом действия управляющих организаций мало чем будут отличаться от действий ТСЖ в процедуре регламентного вхождения на объект недвижимости.

1. Информационная работа с жителями (в ходе которой разъясняются текущее состояние дома и его перспективы при нынешней управляющей организации и при той, что идет к ней на смену).

2. Проведение общего собрания (вся процедура установлена ст. 44–46 ЖК РФ, а положения ст. 145–146 ЖК РФ к данному случаю применяются только тогда, когда меняются управляющие компании многоквартирного дома, в котором создано ТСЖ).

3. Включение дома, который проголосовал за новую управляющую организацию, в реестр лицензий субъекта РФ.

4. Прием технической документации от организации, ранее управлявшей многоквартирным домом, с одновременным началом управления домом.

Как было отмечено, вхождение на объект путем конкуренции с другой управляющей организацией – это хорошая практика, если методы конкуренции являются добросовестными.

Однако по личным наблюдениям автора можно заключить, что управляющих компаний, достойно работающих на рынке, – дефицит. К сожалению, у большинства из них средний период жизни – 3–5 лет, после чего они набирают долгов, банкротятся, и на смену им приходят очередные «временщики».

Составление договора по управлению многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией осуществляется на основании договора, общие условия которого урегулированы в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников, ТСЖ или застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется:

– выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом;

– оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме

– предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

– в случаях перехода на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями (ст. 157.2 ЖК РФ) обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 161 ЖК РФ).

В числе ключевых особенностей этой формы договора выделим следующие: