Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т. е. в период с марта по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание.

В случае если общее собрание проводится в многоквартирном доме в первый раз, оно является первичным. Все последующие собрания, помимо годового, являются внеочередными. Это определено в п. 1 и 2 ст. 45 ЖК РФ и Приказе Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр.

Обратите внимание, что общее собрание собственников помещений в МКД правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное. Это определено в п. 3 ст. 45 ЖК РФ.

Из правила есть два исключения:

1. В случае если при проведении общего собрания путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем).

2. Общее собрание может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Это определено в п. 2 и 3 ст. 47 ЖК РФ.

Кто имеет право инициировать общее собрание

Инициаторами общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть:

– один или несколько собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 45 ЖК РФ);

– дольщики, принявшие помещение от застройщика по передаточному акту (в силу п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, эту процедуру мы подробно описали в пункте «Как быстро создать ТСЖ в новостройке»);

– управляющая организация, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ);

– орган местного самоуправления в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 200 и п. 1.1 ст. 165 ЖК РФ (если по результатам проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления либо органом местного самоуправления получено уведомление от жилищной инспекции об исключении сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ; о прекращении действия лицензии; об аннулировании лицензии);

– владелец спецсчета фонда капитального ремонта по вопросу выбора иной кредитной организации и открытия спецсчета, если текущая кредитная организация не соответствует требованиям (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ).

Обратите внимание, что выбор инициатора не зависит от формы проведения собрания. Инициатор выполняет на собрании административную роль – подписывает протокол. Информацию об инициаторе указывают в уведомлении. Также инициатор организовывает общее собрание и осуществляет все мероприятия по его проведению.

Инициаторами общего собрания могут быть как собственники помещений в многоквартирном доме, так и управляющая организация, которая управляет многоквартирным домом по договору управления (п. 7 ст. 45 ЖК РФ). При этом законодательство не предусматривает требований к их составу.

Обычно годовые общие собрания инициирует, подготавливает и проводит своими силами организация, осуществляющая управление домом по договору управления.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. В этом случае ответственность за организацию и проведение общего собрания возлагается на инициатора общего собрания.

В п. 6 ст. 45 ЖК РФ есть норма о том, что собственники, обладающие не менее чем 10 % голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию для организации проведения общего собрания. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

В течение 45 дней после такого обращения управляющая организация должна организовать и провести общее собрание, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника, а также оформить необходимые документы и проинформировать собственников в установленном порядке о принятых решениях. Это определено в п. 1, 6 и 7 ст. 45 ЖК РФ.

Однако фактически данная норма работает со скрипом: управляющие компании идут крайне неохотно на такие инициативы «снизу» с «не своей» повесткой вопросов голосования.