Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

— одиноко проживающим неработающим собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %;

— 80 лет, — в размере 100 %;

— проживающим в составе семьи, состоящей только из совместно проживающих неработающих граждан пенсионного возраста и (или) неработающих инвалидов I и (или) II групп, собственникам жилых помещений, достигшим возраста 70 лет, — в размере 50 %, 80 лет, — в размере 100 % (п. 2.1 ст. 169 ЖК РФ).

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений по истечении не менее 3 и не более 8 календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом (п. 3 ст. 169 ЖК РФ). Региональный оператор начнет выставлять квитанции собственникам начиная с этой даты.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации (п. 8.1 ст. 156 ЖК РФ). Обычно регионы не идут по такому пути и устанавливают один тариф, обязательный для всех. Например, в Санкт-Петербурге действуют дифференцированные размеры взносов по десяти типам многоквартирных домов (что, конечно, связано с богатым архитектурным разнообразием Северной столицы). Плата за капитальный ремонт в Санкт-Петербурге определяется исходя из периода постройки дома, материала стен, а также физического износа, наличия или отсутствия лифта.

Обращаем внимание, что за долги прежнего собственника по капитальному ремонту отвечает новый собственник.

В соответствии с пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного п. 3 ст. 169 ЖК РФ, в котором указано про обязанность включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту. По этому поводу имеется обширная судебная практика, например постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 по делу № А56-40764/2016 и апелляционное определение Тюменского областного суда от 18.12.2013 по делу № 33-5879/2013.

Судебная работа с должниками по капитальному ремонту ведется только с действующим, а не с прошлым собственником. При этом нынешний собственник может взыскать причиненный вред ненадлежащим исполнением обязанности по оплате взносов по капитальному ремонту с прежнего собственника (ст. 10 и 1064 ГК РФ).

Особенности оплаты капитального ремонта в новостройках

П. 5 и 5.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» устанавливают, что гарантийный срок для объекта долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования), входящего в состав такого объекта долевого строительства составляет не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет.

В этой ситуации много дискуссий возникает по вопросу, должны ли собственники новых многоквартирных домов оплачивать капитальный ремонт, раз их дом в ближайшие годы будет находиться на гарантии у застройщика. Закон регулирует данный вопрос:

1. Оплата капитального ремонта в новостройке осуществляется после включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту, которая актуализируется каждый год (п. 1 ст. 168 ЖК РФ).

2. Точный срок включения многоквартирного дома в региональную программу по капитальному ремонту определяет региональный уполномоченный орган.

3. Срок по выполнению обязанности по уплате взноса на капитальный ремонт в новостройке не может превышать 5 лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта (п. 5.1 ст. 170 ЖК РФ).

Чтобы выяснить, когда в вашем новом доме будет необходимо платить за капитальный ремонт следует обращаться в региональный фонд по капитальному ремонту.

Новый дом будет переведен в «общий котел», если собственники не позднее чем за 3 месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, не реализуют иной способ формирования фонда капитального ремонта.

Обычно этот срок всегда пропускается. В новом доме мы не думаем о капитальном ремонте и начинаем решать этот вопрос уже после того, как фасад рассыпается, а крыша течет; часто это бывает в год окончания гарантийного срока застройщика на дом.

Если указанный срок пропустить, то переход на специальный счет может занять длительный срок (до 1 года) с даты направления протокола общего собрания региональному оператору (п. 5 ст. 173 ЖК РФ).