Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Психологические приемы работы с должниками

Управляющая организация имеет довольно ограниченный набор инструментов по психологическому воздействию на должников. В их числе выделим:

1. Рассылка писем с предупреждениями. Основные аргументы в них:

— предупреждение о приостановлении и ограничении предоставления коммунальных услуг;

— обращение к приставам о запрете выезда должника за границу (из-за чего сорвется летний отпуск);

— блокировка денежных счетов и карт приставами.

В своей практике мы не очень активно используем такие письма т. к. эффективность судебных приказов более действенна. Однако в ряде ситуаций не стоит пренебрегать и таким способом.

2. Расклейка на информационных стендах номеров квартир должников и сумм их задолженности.

Указание фамилии собственника помещения, являющегося должником, не допускается. Во-первых, согласно ст. 23 Конституции РФ каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени.

Во-вторых, согласно ст. 24 Конституции РФ распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускается. Согласно ст. 7 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» установлен принцип конфиденциальности персональных данных, а операторы и иные лица, получившие доступ к персональным данным, обязаны не раскрывать третьим лицам и не распространять персональные данные без согласия субъекта персональных данных.

Списки должников можно вывешивать на подъездах, но персональные данные собственников помещений должны быть обезличены (п. 9 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных»).

3. Лишение субсидии, если должник ее получает. В соответствии с п. 5 ст. 159 ЖК РФ субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Если вы точно знаете, что должник получает субсидию, то можно сообщить ему, что если долг не будет погашен, то управляющая организация обратится в социальное управление с информацией о задолженности и выплата субсидии прекратится.

4. Личная беседа с должниками.

Во время личного приема можно поговорить с жителем и выяснить причины, по которым он отказывается платить. Как вариант, ему можно предложить заключить соглашение о погашении задолженности.

5. Выселение.

Порядок выселения определен в ст. 90 ЖК РФ и применяется только к нанимателям и проживающим совместно с ним членам его семьи. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Конечно, мера может показаться довольно жестокой, и ее применение должно быть напрямую связано с размером задолженности.

Глава 12 Непопулярные способы взаимодействия с собственниками

Утверждение максимально высокого тарифа и его защита на общем собрании

Утверждение тарифа за содержание — сложная процедура, и она целиком находится в руках у собственников (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

На коммунальные ресурсы тарифы устанавливаются государством, которое 2 раза в год их регулярно повышает. Тариф на содержание может быть изменен только по решению общего собрания собственников (хотя есть судебная практика, допускающая ежегодную индексацию тарифа по уровню инфляции, если это прописано в договоре).

Утверждать более высокий тариф проблематично. Поэтому они могут не увеличиваться годами, быть убыточными и вести к естественному банкротству управляющей организации.

Единственный разумный выход — установление в каждом муниципальном образовании определенных тарифов, на которые могла бы ориентироваться управляющая организация, в случае если собственники не голосовали за изменение тарифа. Однако муниципалитеты также годами не поднимают муниципальный тариф. Это повлечет увеличение финансовых трат муниципального бюджета. Поэтому ситуация с низким муниципальным тарифом в 9–12 рублей за 1м2 по отдельным регионам городские власти вполне устраивает.

Увеличение тарифа путем его утверждения на общем собрании непросто, но можно. Процедура защиты должна иметь следующий регламент.

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок, не менее чем 1 год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

2. Управляющая организация обязана представить собственникам предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).