Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома

Обратите внимание, что КР на СОИ по прибору учета может быть и меньше, чем по нормативу (если проблемы с коммерческим учетом и контролем решены). В этом случае собственникам нужно объяснить, что им значительно выгоднее принять решение об оплате по факту, чем по нормативу. Поняв свою выгоду, собственники вас поддержат и проголосуют за такое, на первый взгляд, непопулярное решение.

Повышенный тариф для собственников нежилых помещений

В законе определено, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Кроме того, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил от 13.08.2006 № 491).

Между тем в 2018 году иное мнение высказал Конституционный суд РФ (Постановление Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П).

В постановлении Конституционного Суда от 29.01.2018 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный Суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Исходя из этого, собственники помещений вправе на общем собрании установить как высокий, так и низкий тариф для собственников жилых и нежилых помещений.

Сошлемся на собственный опыт. В одном из домов решением общего собрания мы установили дифференцированный тариф за содержание жилого помещения в сумме 19 руб. за 1 м2 и нежилого помещения в сумме 30 руб. за 1 м2 (при общей площади нежилого помещения более 2000 м2). В протоколе мы привели очень подробное обоснование такого избирательного подхода, подготовили сметы и расчеты. Собственник нежилого помещения платить по такому тарифу отказался, мы подали на него в суд и выиграли (дело № А49-1779 / 2019). Совершенно для нас неожиданно в этом деле нас поддержала жилищная инспекция, которая была привлечена третьим лицом по инициативе суда. В решении суд указал, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом многоквартирного дома, не противоречит закону.

В дальнейшем мы постараемся распространить такую практику на другие нежилые помещения, расположенные в наших домах, если для этого будет соответствующее обоснование.

Перевод нежилого помещения в жилое через суд

В многоквартирных домах реализуется довольно много «мутных схем», при которых жилые помещения переводятся в нежилые и используются под офисы (особенно это актуально для первых этажей).

Для того чтобы сделать такое помещение с отдельным входом, необходимо разломать часть фасадной стены здания, установить лестницу (или ступеньки) на земельный участок, который принадлежит всем собственникам. Иными словами, происходит уменьшение состава общего имущества.

Закон допускает, что уменьшение состава общего имущества возможно только при условии согласия 100 % собственников (п. 3 ст. 36 ЖК РФ). Если такого согласия не было, это означает, что с большой долей вероятности жилое помещение переведено в нежилое незаконно.

Бывает и так, что сам застройщик на этапе строительство незаконно переоборудует жилые помещения под нежилые и продает их, чтобы больше заработать с продажи, т. к. нежилые помещения стоят дороже.

Управляющей организации обычно все равно, что происходит с домом в этой части.

Тем не менее, если вы хотите разобраться с законностью перевода помещения из одной категории в другую, необходимо:

1. Обратиться в орган местно самоуправления (который согласовывает перепланировки);

2. Обратится в жилищную инспекцию (которая может провести проверку по данному факту);

3. Найти собственника, который будет согласен обратиться в суд с требованием о признании перепланировки при переводе жилого помещения в нежилое незаконной.

Ст. 29 ЖК РФ предусматривает обращение в суд с иском к лицам, самовольно переустроившим и (или) перепланировавшим жилое помещение.