Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги

Схема такова. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления — 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной — 2–3 %. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20 % от внесенной вами на депозит суммы. Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления под 5–6 % годовых. В итоге у вас на руках образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину — недорогой кредит.

Немецкая модель стройсберкасс понравилась многим, и сегодня применяется в Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии и Румынии. В России такой проект тоже был, но сгинул где-то в коридорах Госдумы.

Что нам стоит дом построить? Какую недвижимость покупать в кредит?

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.

«Первичка» или «вторичка»?

Решение заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ — надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного ниже стоимости готового жилья.

Самые ходовые ипотечные кредиты — на приобретение жилья на вторичном рынке (то есть уже готового, сданного в эксплуатацию жилья). Это базовый продукт, он присутствует в линейке любого банка, работающего на ипотечном рынке. Банки выдают кредит на покупку готового дома или готовой квартиры при наличии у будущего новосела первоначального взноса в размере 10–30 % от стоимости приобретаемого жилья. Размер процентной ставки зависит от способа подтверждения дохода, валюты кредита, размера первоначального взноса (чем он выше, тем ставка может быть ниже), иногда — от срока погашения кредита.

Одалживая деньги на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это — прежде всего залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.

Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. Банки не дают кредиты на жилье, находящееся в аварийном состоянии, на деревянные, ветхие здания, квартиры, расположенные в домах барачного и гостиничного типов.

Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка тоже поставит жирный крест на возможности купить квартиру в кредит. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.

Помимо прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет официально расторгнут.

Купить в кредит квартиру в строящемся доме немного сложнее, чем готовую. Обычно банки готовы давать кредиты на покупку строящегося жилья только у тех строительных компаний, которые аккредитованы банком и хорошо ему известны.

Причина проста: до того момента, как заемщик станет собственником квартиры, он не может использовать ее в качестве залога. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Соответственно у банка — новые риски, по сути, он должен выдать кредит под честное слово.

Существует два варианта решения этой проблемы. Например, в залог по ипотечному кредиту оформить уже имеющееся у вас жилье. В этом варианте условия кредита ничем не будут отличаться от обычного ипотечного кредита на приобретение жилья. После оформления права собственности можно переоформить залог на новую квартиру. А если вы не собираетесь продавать ту, что была заложена, то можно вообще ничего не менять.