Ваше письмо ужасно обрадовало меня, любезный друг Афанасий Афанасьевич. Нашему полку прибудет, и прибудет отличный солдат. Я уверен, что вы будете отличный хозяин. Но дело в том, что вам купить? Ферма, о которой я говорил под Мценском. далеко от меня и, сколько я помню, продавалась за 16 тысяч. Больше ничего о ней не знаю. А есть рядом со мною, межа с межой, продающееся имение в 400 дес. хорошей земли, и к несчастью еще с семидесятью душами скверных крестьян. Но это не беда, крестьяне охотно будут платить оброк, как у меня, 30 рублей с тягла; с 23 тысяч — 660 и не менее и ежели не более должно получиться при освобождении, и у вас останется 40 дес. в поле, в четырех полях не истощенной земли и лугов около 20 дес., что должно давать около 2.000 рублей дохода, итого 2.500 руб., а за имение просят 24 тысячи без вычета долга, которого должно около 5.000. Местоположение и по живописности, и по близости шоссе и Тулы очень хорошо, грунт — хороший суглинок. Имение расстроенное, т.-е. усадьба старая, разломанная, однако есть дом и сад. Все это надо сделать заново. Во всяком случае купить за 20 тысяч это имение выгодно. Для вас же выгода особенная та, что у вас есть во мне вечный надсмотрщик. Об остальном не говорю. Ежели же вам это не понравится, я вам своей земли продам десятин сто, или спросите у брата Николая, не продаст ли он Александровну. Но право, стараясь забыть совершенно личные выгоды, лучше всего вам купить Телятники (это что продается рядом со мною). Продавец — разорившийся старик, который хочет продать поскорее, чтоб избавиться от зятя, и два раза присылал ко мне. Расчет, который я сделал вначале, есть расчет того, что даст это имение, ежели положить на него тысяч пять капитала и года два труда, но в теперешнем положении все таки можно отвечать за 1.500 рублей, следовательно более семи процентов. Есть еще мой хутор в 10 верстах от меня, 120 дес., но там жить нехорошо: нет воды и леса. Отвечайте мне поскорее и подробнее, сколько денег вы намерены употребить на имение. Это главное.
Прочел я
Что стоит коновальский лучший инструмент? Что стоит пара ланцетов людских и банки? — Кое-что из этого может возьмет на себя труд сделать милейший Иван Петрович, которого обнимаю. Марье Петровне целую руку. Тетушка благодарит за память и кланяется.