Все о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

В заключение отметим, что если вам вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор по какой-либо «серой» схеме, то это является более чем серьезным основанием для беспокойства. Вы должны понимать, что «серые» схемы многократно повышают для вас риск потерять деньги и лишают вас защиты законами РФ. Само по себе предложение вместо договора участия в долевом строительстве заключить договор предварительной купли-продажи или соинвестирования мошенничеством не является, но оно может быть частью приготовления к мошенничеству. Кроме того, настойчивое нежелание застройщика подписывать договор долевого участия может быть знаком его неуверенности в сдаче объекта в указанный срок и обеспечении оговоренного качества строительства.

Если застройщик — банкрот

Одним из самых распространенных рисков, которому подвержен дольщик, является банкротство застройщика. Банкротство может быть преднамеренным (когда застройщик умышленно влезает в большие долги, планируя в будущем уйти от ответственности, объявив себя банкротом), фиктивным (когда застройщик скрывает наличие средств, стремясь избежать или отсрочить выплаты) и, наконец, неумышленным (когда застройщик изначально планирует вести честный бизнес, но неверно рассчитывает свои силы или становится жертвой изменения рыночных условии). Первые два вида по законам Российской Федерации являются экономическими преступлениями, но на практике доказать, что у владельца предприятия-банкрота был злой умысел, очень сложно.

Преднамеренное банкротство. Представим, что есть некий застройщик, вы заключили с ним договор участия в долевом строительстве и с нетерпением ждете того момента, когда станете обладателем новой квартиры. Но у застройщика совсем другие планы. Он вступает в сговор с подрядчиком и заказывает у него по заведомо завышенным ценам некие услуги, то есть выполнение каких-либо работ. Причем услуги приобретаются в объеме, который застройщик заведомо не может оплатить. Подрядчик присылает рабочих, и в течение нескольких месяцев вы с радостью наблюдаете, как идет строительство вашего будущего дома. Но когда приходит срок оплатить работу строителей, застройщик объявляет, что денег у него нет.

Следующий логический шаг этой преступной схемы — признание застройщика банкротом. Это может произойти как по инициативе самого застройщика, так и по инициативе одного из кредиторов, в нашем случае подрядчика. После этого имущество застройщика будет продано и из вырученных средств начнется погашение его долгов. Сначала в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года№ 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» будут погашены внеочередные требования — судебные расходы, текущие расходы на электроэнергию, текущие заработные платы лицам, работающим по трудовым договорам, и т. д. После этого будут удовлетворены «требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также компенсация морального вреда», во вторую очередь — «выходные пособия и оплата труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, вознаграждения по авторским договорам» и только в третью очередь — «требования других кредиторов».

Таким образом, исходя из закона подрядчик с большой вероятностью окажется в одной очереди с дольщиком, то есть с вами. Но в соответствии с тем же законом требования к банкроту удовлетворяются в календарном порядке их поступления. И подрядчик, состоящий в сговоре с банкротом, естественно, предъявит свои требования раньше всех, а значит, и деньги получит самым первым. Так что велика вероятность, что, когда очередь дойдет до вас, денег уже просто не останется.

А если даже средств и хватит, то за время ожидания «торжества справедливости» деньги потеряют свою покупательную способность, цены на рынке жилья вырастут, а следовательно, за возвращенную сумму вы уже не сможете купить ту квартиру, на которую рассчитывали. То есть потеряете и время, и деньги.

Разновидностью этой схемы является вариант, когда застройщик перечисляет деньги своему сообщнику, выступающему под видом поставщика товаров или услуг, предоплатой. После этого застройщик на время «забывает» о перечисленных деньгах и не требует своевременной поставки товара или выполнения работ. В это время ложный поставщик ликвидирует свою фирму. В результате застройщик, который заплатил деньги фактически за воздух, становится банкротом.

Фиктивное банкротство. Фиктивное банкротство отличается от преднамеренного тем, что деньги застройщиком на самом деле не растрачены, а просто спрятаны. Это достигается сокрытием активов, подделкой бухгалтерской документации и т. д. В случае признания застройщика фиктивным банкротом суд, конечно, обяжет преступника вернуть деньги дольщикам. Но как будет обеспечено практическое выполнение решения суда — большой вопрос. Впрочем, в реальной судебной практике случаи, когда банкротство было бы признано фиктивным, можно пересчитать по пальцам.