Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Перечень недоделок (в качестве приложения к акту) должен быть составлен с указанием сроков их устранения. По вопросам качества есть нормативы, с которыми не поспоришь. Сроки устранения недоделок назначает строитель, обычно 15–45 дней (если недоделки не глобальные). Но есть работы, привязанные к сезону (например, замену кровли можно проводить только в теплое время), они заставляют ждать исполнения до полугода. На практике процесс передач квартир по акту затягивается не меньше чем на полгода.

После того как недоделки выявили и заклеймили позором в перечне дефектов, дольщику придется решить, смирится ли он с ними.

Если строители согласны с перечнем, они просто берут и переделывают. Но есть спорные моменты и есть такие недоделки, при которых принимать квартиру совсем не хочется. Вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон о долевом строительстве накладывает на застройщика жесткие обязательства по качеству и дает право дольщику не принимать квартиру, если недоделки существенные и не соответствуют уплаченной сумме. Но как этим правом воспользоваться? В договоре долевого участия должна быть прописана денежная компенсация (что-то вроде морального ущерба), если дефекты исправить невозможно. Однако какие дефекты считаются существенными, а какие – нет, должно быть указано в договоре.

Теоретически дольщик может гордо отказаться от набитой дефектами квартиры. Однако на практике этого никто не делает. Расторжение договора долевого участия невыгодно обеим сторонам. Застройщику вряд ли удастся найти другого покупателя на забракованное жилье, а у дольщика иные резоны. Получить на руки он сможет только сумму договора (если она к этому времени выплачена, конечно). При этом себестоимость строительства непрерывно растет. Так и происходит: застройщик старается спихнуть квартиру, а дольщик вынужден ее принять.

Пока не подписаны все акты на все квартиры в доме, никто не может регистрировать право собственности, поэтому обе стороны стараются уладить споры полюбовно и не доводить дело до крайности, например до суда.

Правильный выбор застройщика

Как правило, за время строительства квартиры в доме дорожают. На спокойном рынке – процентов на 30. В любом строительном проекте есть риски, поэтому на ранней стадии строительства квартиры продаются дешевле, чем перед его окончанием. Покупая квартиру на ранней стадии, клиент рискует больше, поэтому платит меньше. В случае банкротства застройщика если и удастся вернуть выплаченную сумму, то нескоро, и не факт, что полностью.

Если правильно выбрать компанию-застройщика, риски, безусловно, будут меньше. Но как ее выбрать?

Своеобразным индикатором могут служить финансовые структуры и агентства недвижимости. Например, страховые компании, которые работают на первичном рынке и страхуют финансовые риски клиентов, работают не со всеми застройщиками, но лишь с теми, в финансовой устойчивости которых они уверены. То же касается банков, выдающих ипотечные кредиты на строящееся жилье определенным компаниям-застройщикам, в которых они предварительно проводят андеррайтинг и аккредитуют. Критерий все тот же – финансовая устойчивость.

Аналогичную позицию занимают риэлторские компании – они работают только с надежными застройщиками.

Глава 6. Секреты загородного рынка

У загородного рынка недвижимости своя специфика. Объектами сделок здесь являются частные дома, дачные постройки, домики в садоводствах, земельные участки, а также коттеджи и таунхаусы в организованных поселениях.

Каждый дом строится под конкретного хозяина, с учетом его вкусов и особенностей. Это – очень индивидуальный объект. Даже у домов, стоящих рядом, могут быть разные площади (как земельных участков, так и самих домов), разное количество этажей и разные технологии, с помощью которых дома возводились. Про интерьеры внутри дома речь вообще не идет. Любой загородный дом, если в нем регулярно бывают хозяева, несет на себе их отпечаток. Именно поэтому продать готовый дом очень сложно – надо найти «своего» покупателя, с похожими вкусами, которому понравится именно этот дом. Кроме того, люди, которым известно о «персонификации» загородного жилья, предпочтут приобрести земельный участок и построить новый дом или купить старый дом в деревне, чтобы снести и возвести на его месте другой.

Процесс просмотров и переговоров между продавцом и покупателем может длиться очень долго: как правило, никто никуда не торопится (нет необходимости срочно продать или срочно купить). Торг может продолжаться более года.

Если же есть желание отдыхать в новом доме уже ближайшим летом, озаботиться покупкой необходимо как можно раньше, например, осенью или, в крайнем случае, зимой. Пока будут проходить переговоры, просмотры, оформление документов (может выясниться, что не все документы владельца дома в порядке), пройдет несколько месяцев (до полугода).