Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

«Не рекомендуется одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большого риска потери имеющейся площади».

Из письма Министерства образования РФ от 20 февраля 1995 года № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних»

«При обращении в органы опеки и попечительства гражданина, желающего получить ипотечный кредит на приобретение жилья, долю в праве собственности на которое будет иметь несовершеннолетний, органы опеки и попечительства дают разрешение на передачу данного жилого помещения в ипотеку (залог) при выполнении следующего условия:

Залогодатель или законные представители несовершеннолетнего, его близкие родственники – дедушка, бабушка, совершеннолетние брат, сестра, имеют в собственности иное, кроме передаваемого в ипотеку (залог), жилое помещение… и гарантируют несовершеннолетнему предоставление доли в праве собственности на жилое помещение, которое принадлежит гарантам на праве собственности, в случае обращения взыскания и реализации закладываемого жилого помещения».

Из распоряжения губернатора Санкт-Петербурга № 1393-р от 28 декабря 1999 года «О мерах по обеспечению прав несовершеннолетних при ипотечном кредитовании жителей Санкт-Петербурга»

Формально квартиру можно отдать в залог с разрешения органов опеки, если родители гарантируют (и это нотариально заверено!), что ребенок получит свою долю, как только кредит будет выплачен. Но получить такое разрешение – проблематично, а иногда – очень дорого.

Получить ипотечный кредит под «обремененное» детьми жилье можно и легитимным способом (без взяток). Помощь может прийти только от родственников, если они есть и при этом владеют квартирой. Предстоит проделать операцию, которая называется «выделение доли собственности ребенку». Если ребенок имел долю в квартире, которая отдается в залог, ему надо выделить долю в другой (у родственников), не меньшей площади, чтобы не ухудшились условия жизни. При этом не надо забывать, что продать ребенку долю нельзя (дети не могут участвовать в сделке), ее можно только подарить.

Если банк готов пойти навстречу клиенту, также понадобится определить (выделить) долю ребенка в новой квартире. Сделать это технически несложно, но риск для банка велик: если кредит не будет возвращен, на защиту интересов ребенка встанет целое государство. Поэтому не только банки, но и агентства недвижимости не любят иметь дело с квартирами, совладельцами которых выступают дети: собранная с большим трудом цепочка сделки может развалиться в одночасье из-за отказа органов опеки; клиенты агентства останутся без квартир, а агент – без заработка.

Существуют случаи, когда банки соглашаются взять квартиру в залог: когда сумма кредита невелика, или заемщик вносит в качестве первого взноса больше половины стоимости квартиры. Менее ясный мотив для согласия – источник средств банка. Если у него есть возможность покупать длинные дешевые деньги (например, он кредитуется в иностранном банке под маленький процент), то вполне вероятно, что он не побоится взять в залог квартиру с ребенком в нагрузку.