Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

• Доходный метод (метод капитализации дохода): недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.

• Сравнительный метод: объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые недавно продавались на рынке или сейчас выставлены на продажу.

• Затратный метод: учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Основной принцип этого метода – объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.

В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод, как наиболее подходящий для подсчета объема средств, затраченных на строительство. Для ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод позволяет оценить ликвидность объекта залога.

Оценка объектов

Отчет об оценке – это официальный документ, который принимает нотариус при разделе наследства, суды в случае, если такая необходимость возникает, банки, государственные органы.

При оценке квартиры учитывается максимально возможная совокупность факторов, которые так или иначе оказывают влияние на формирование цены: местоположение, площадь, транспортная доступность и пр. (более подробно об этом рассказано в главе, посвященной продажам).

Земельный участок можно оценить и для купли-продажи, и для аренды. Стоимость земельного участка зависит от местоположения, коммуникаций (если мы ведем речь о земельном участке, на котором предполагается и разрешено строительство) или возможности подключиться к ним, а также от результатов геологических и геодезических исследований, на основании которых делается вывод о возможности строительства. Состав почвы с точки зрения плодородия для строительства не важен, однако все равно учитывается, как и целевое назначение и разрешенное использование участка, способы землепользования на соседних землях, перспективы развития района (строительство инфраструктурных объектов), исследуется рыночная ситуация: есть ли спрос на землю, ожидается ли в ближайшее время. Кроме этого земельный надел сравнивается по стоимости с соседними.

Оценка земли может выполняться для получения кредита под залог участка, при вступлении в наследство, при сделках купли-продажи, при выкупе надела из муниципальной собственности.

Можно также оценить право аренды земельного участка или права на застройку участка. Рыночная стоимость права аренды зависит от прав арендатора, срока аренды, сервитутов и целевого назначения (категории) участка, а также прав других лиц (например, муниципальных органов) на этот надел.

Помимо этого земельный участок – одна из составляющих при оценке объектов загородного рынка.

Примерные расценки на услуги оценщиков

Оценка объектов загородного рынка весьма важна. Отдельно стоящие дома в окрестностях города так и называются – индивидуальные. Как правило, они построены по индивидуальным проектам, имеют собственные технические характеристики и пр. Два стоящих рядом дома могут значительно различаться по цене. При оценке на загородном рынке учитывается местоположение, транспортная доступность, обеспеченность инженерными коммуникациями, удаленность объектов социальной инфраструктуры, площадь дома и земельного участка, техническое состояние дома и коммуникаций, этажность, отделка и т. д.

Глава 11. Чтобы не было страхов

Страхование недвижимости

По Гражданскому кодексу России владелец квартиры отвечает за свое недвижимое имущество – несет риски, связанные с его потерей, в какой бы форме она ни случилась: пожар, наводнение или судебное разбирательство. То есть в случае стихийного бедствия городские власти могут спокойно оставаться в стороне. В лучшем случае, собственнику пострадавшей квартиры «светит» временное пристанище в виде маневренного фонда или соседнего детского сада. Да и то на время.

Конечно, если пожарные инспекторы установят, что был сознательный поджог, да еще укажут виновного, а суд распорядится, чтобы он возместил ущерб всем пострадавшим жильцам, тогда через много-много лет удастся, может быть, получить какую-то компенсацию.

Печальные прецеденты уже имели место – владельцы квартир оставались ни с чем. Например, разрушился дом в историческом центре города. Причину установили сразу: в квартире номер такой-то бригада шабашников без каких-либо расчетов, согласований и разрешений делала перепланировку. В результате пострадал весь дом. Однако виновного почему-то так и не нашли – платить жильцам, которые лишились крова, оказалось некому.

Единственный приемлемый выход из такой ситуации – страхование квартиры и ее содержимого.