Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста

Титульное страхование. Страхование права собственности на объект.

Франшиза. Определенная часть убытков страхователя, не подлежащая возмещению страховщиком в соответствии с договором страхования. Франшиза может устанавливаться в виде определенного процента от страховой суммы или в определенной сумме.

Глава 12. Услуги риэлторских компаний

Основная функция, которую выполняют агентства недвижимости, – проведение сделок купли-продажи на городском и загородном рынке недвижимости. Однако спектр услуг, которые оказывают риэлторы, намного шире.

Мы уже упоминали о различных видах сделок и о такой функции агентства, как сопровождение сделки – это целый перечень сопутствующих услуг в процессе сделки.

Юридический отдел в агентстве – сегодня позиция обязательная. Как правило, в фирмах работают специалисты в области жилищного права и права в сфере недвижимости. Агентство может предоставить клиенту личного юриста для юридического сопровождения сделки, который будет его консультировать постоянно и анализировать все документы, которые предстоит подписать.

Обеспечение нотариата также входит в перечень юридических услуг агентства.

Все больший интерес клиенты проявляют к ипотечному кредитованию, часть сделок в агентствах недвижимости происходит за счет кредитных средств. Чтобы ориентироваться в море банковских программ и выбрать оптимальный для клиента вариант, агентства организуют специальные ипотечные отделы внутри компаний или дочерние структуры, которые специализируются на ипотечном брокеридже.

До сих пор в городе много муниципальных квартир, а чтобы квартира попала в рыночный оборот, она должна быть в частной собственности. Риэлторские фирмы помогают приватизировать жилье, причем приватизация может быть лишь первой ступенью в дальнейшей сделке.

Есть в агентствах также услуга по переводу квартиры в нежилой фонд. Как правило, это касается первых этажей жилых домов, расположенных в местах, где ежедневно бывает много людей. Перевод в нежилой фонд регулируется местным законодательством и требует много времени и сил на хождение по инстанциям и получение согласований (особенно если у будущего нежилого помещения появится отдельный вход). Риэлторы берут на себя эти заботы, а также последующую продажу или сдачу в аренду уже нежилого помещения.

Если покупатель обзаводится квартирой в историческом центре, особенно если прежде это была коммуналка, ему, как правило, необходим не только ремонт нового жилья, но также перепланировка. Например, снос перегородок, которые появились в старом фонде в 20-30-х годах. Чтобы перестроить квартиру и не разрушить дом, нужно предварительно согласовать перепланировки в различных службах, включая органы градостроительства и архитектуры. Походы по кабинетам требуют много времени, и риэлторы готовы брать на себя эти обязанности.

Любой сегмент рынка имеет специфику, поэтому во многих агентствах организованы отдельные структуры, занимающиеся разными направлениями. Агенты, которые работают по определенному направлению, обязаны знать не только особенности проведения сделок, но и ситуацию в данном сегменте рынка.

• Если агентство продает квартиры в строящихся домах, оно заключает договоры с конкретными компаниями-застройщиками. Иногда – на условиях эксклюзивности. То есть продавать квартиры в определенном доме может только это агентство и сам застройщик.

• Рынок элитной недвижимости также имеет свою специфику, квартиры здесь «штучные», сделок совершается мало. Агенты, работающие в этом сегменте, тоже образуют особую группу. Есть даже целые агентства, которые специализируются на рынке элитного жилья.

• Отдельная статья – сделки с нежилой (коммерческой) недвижимостью. Здесь тоже немало особенностей: подготовка сделки требует очень много времени, набор документов для регистрации права собственности отличен от пакета по регистрации жилья и т. д.

• Все больше совершается сделок по приобретению недвижимости за рубежом. Появились целые агентства, которые работают только в этом сегменте рынка. Как правило, они заключают договоры с риэлторскими фирмами в других странах. Участие специалистов делает процедуру покупки менее рискованной. Российские фирмы организуют туры для просмотра недвижимости, обеспечивают транспорт, услуги переводчика, помогают экономить время на проведение сделки, беря на себя оформление документов и прочие формальности. Некоторые фирмы имеют договоры с коллегами в 10–20 странах.