Все об ипотеке

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи, причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2) регистрация перехода права к покупателю; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подле жит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, но некоторые из них являются существенными и при их отсутствии договор может быть признан незаключенным, во избежание чего банк рекомендует обратиться к нотариусу.

В соответствии с ГК РФ в договоре продажи указываются:

1) стороны договора. Если владелец права – физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц – полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);

2) предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;

3) цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

4) перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Этот перечень – существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.

Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.

Договор от имени указанных ниже лиц заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения является:

1) несовершеннолетний, не достигший 14 лет, так как согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших указанного возраста (малолетних), сделки, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;

2) недееспособный гражданин – по причине того, что в соответствии со ст. 29 ГК РФ от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.