Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем

Обещанного три года ждут. Представление о будущем участке начинает формироваться с того момента, когда вы увидели рекламное объявление в газете, журнале или на билборде. Предположим, вам «пообещали» дом вашей мечты с башенками, под черепицей и с палисадником. Вы тут же набираете указанный в объявлении номер и очень скоро выезжаете на местность, чтобы увидеть свою мечту «живьем». Неважно, что на деле вы видите чистое поле, только-только размеченное на участки. Ваше воображение дорисовывает недостающие элементы, а продавец всячески подогревает и подпитывает ваши фантазии, убеждая, что именно так все и планируется. Он обещает, что через определенное время к вашему участку будут подведены газ, вода, электричество и канализация. К дому можно будет подъехать по удобной асфальтированной дороге. Если речь идет о продаже участка с подрядом, то продавец рассказывает вам, какой прекрасный дом скоро вырастет на этом месте: и с башенками, и под черепицей, точно такой, как вы видели в рекламном объявлении. Так же скоро появится инфраструктура, контрольно-пропускной пункт на въезде, и будущий поселок будет охраняться по периметру. Это достаточно стандартный набор благ, которые предлагаются в современных загородных поселках. Вы платите энную сумму денег, подписываете договор, получаете свидетельство о праве собственности на землю и терпеливо ждете обещанного. Но оговоренный срок истекает, а коммуникаций по-прежнему нет, дорогу проложили, но не асфальтированную, а щебеночную, дом все еще не достроен, но уже понятно, что никаких башенок на нем не будет.

Подобный сценарий очень широко распространен на загородном рынке. В юридически строгом смысле его далеко не всегда можно назвать мошенничеством, потому как мошенничество предполагает изначальный злой умысел, а планировал ли продавец в тот момент, когда расписывал перспективы будущего поселка, вас обмануть, узнать невозможно. Чаще бывает, что неопытные, недальновидные застройщики просто не могут с самого начала рассчитать свои силы, ввязываются в «игру», не имея досконально проработанного бизнес-плана, в котором учтены все предпринимательские риски. Или и вовсе не представляют, с какими трудностями им предстоит столкнуться в процессе строительства. Ослепленные перспективой быстрых и легких денег, покупают кусок земли и, не выяснив толком всех нюансов, связанных с прокладкой коммуникаций, начинают распродавать участки. Низкие цены притягивают таких же неискушенных покупателей, что позволяет быстро привлечь деньги на дальнейшее строительство, то есть инвестировать в развитие проекта за счет покупательских средств. Далее застройщики, которые все еще планируют добросовестно выполнить свои обещания, данные клиентам, пытаются подключиться к коммуникациям и сталкиваются с тем, что это практически невозможно или стоит во много раз дороже, чем они предполагали. Но покупательские средства к этому моменту уже потрачены. И в результате застройщики не могут ни вернуть денег покупателям, ни выполнить данные им обещания. И от того, было ли это умышленное мошенничество или это следствие непрофессионализма застройщика, результат для покупателя не меняется.

Об одном из случаев, демонстрирующих, как за самонадеянность застройщиков пришлось платить покупателям, рассказывает руководитель подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Проспект Вернадского» Сергей Борисович Цывин: «Участки в поселке продавались по предварительному договору. И уже после подписания контракта с покупателями объект договора, то есть земля, был заложен в банке. Видимо, изначально застройщик надеялся, что, получив банковский кредит, он вложит эти средства в развитие проекта, получит некую прибыль, вовремя вернет деньги банку и таким образом все закончится благополучно. Но на деле ситуация разрешилась иначе. Кредит застройщик вернуть в срок не смог, и банк забрал участки как залоговую массу. Покупатели обратились с претензиями в банк, предъявив свои предварительные договоры. Но вся беда в том, что с целью уклонения от налогов в договорах далеко не всегда прописывается реальная сумма, которую отдали покупатели застройщику. И банк предложил покупателям возместить ему разницу между действительной ценой участков и той, которая указана в договорах. Мол, заплатите — и получите свою землю. В результате по факту мошенничества со стороны застройщика было возбуждено два уголовных дела».