Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы?

Размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договору соцнайма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда ставится в зависимость от размера занимаемой общей площади жилого помещения и в зависимость от площади комнат в общежитиях.

Частью 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для рассматриваемой категории плательщиков, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Надо заметить, что п. 2 ст. 61 ЖК РФ устанавливает право пользования нанимателей жилого помещения в многоквартирном доме общим имуществом наравне с лицами, имеющими долю в праве общей долевой собственности на данное имущество. Таким образом, наниматели жилого помещения в многоквартирном доме наравне с собственниками такого имущества несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Порядок и правила исчисления размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года № 491. Законодателем не предусмотрено никаких Правил регламентирующих порядок и правила исчисления размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме нанимателями жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Надо предположить, что вышеназванные Правила могут распространяться и на данную категорию плательщиков.

Частью 4 ст. 156 ЖК РФ установлены три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем):

1) качество жилого помещения,

2) благоустройство жилого помещения,

3) месторасположение жилого дома.

Законодатель прямо указывает на дифференцированность данного вида платежа в зависимости от вышеназванные условий.

Именно данная норма позволяет изменить ситуация, когда на ветхое и новое жилье устанавливался одинаковый размер оплаты за пользование жилым помещением.

Еще одно условие определения размера оплаты за пользование жилым помещением регламентирует п. 5 ст. 156 ЖК РФ – установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (ч. 6 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такой способ не применяется, когда способом управления многоквартирным домом было избрано непосредственное управление самими собственниками помещений (собственники самостоятельно решают вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности).