Взять и (не) платить ипотеку

2. Равномерный (аннуитетный). Суммы всех выплат одинаковые в течение срока кредитования.

3. Возрастающий. Суммы выплат в начале меньше, в конце – больше. Используется редко.

4. Индивидуальный. Суммы могут отличаться от месяца к месяцу как в большую, так и в меньшую сторону. Используется редко.

Последние два вида графиков на практике применяются крайне редко. Нужно привести очень весомые аргументы в переговорах с банком, чтобы банк согласовал такой график.

Самый простой для понимания график платежей – равномерный. Но он не самый выгодный.

Самый выгодный для заёмщика график – убывающий. В этом случае минимальна сумма выплаты процентов. Причём чем круче изменение суммы выплаты из месяца в месяц, тем выгоднее.

Если вы только планируете брать ипотечный кредит, то не поленитесь, найдите в интернете кредитный калькулятор (их много), на котором сразу можно посчитать будущие платежи. И сразу оцените свои возможности по платежам.

Любой банк ориентируется на строгие предписания, которые гласят: расходы по кредитным обязательствам клиента не должны превышать 40–50 % от размера его ежемесячного заработка при условии, что оставшейся суммы должно хватать на жизнь, в т. ч. на содержание детей и т. д. с учётом прожиточного минимума. Да и вы сами должны реально оценить сможете ли вы много лет существовать, если ваши доходы сразу уменьшатся на величину платежей по кредиту.

Причём, оценка платёжеспособности производится с учётом всех имеющихся у заёмщика кредитов. И может оказаться, что телефон, купленный вчера в кредит, закроет вам дорогу к приобретению квартиры.

Так что заранее оценивайте свои шансы на получение кредита. Отказ по причине недостаточной платежеспособности банками даётся довольно часто. И такие отказы фиксируются в бюро кредитных историй, что ухудшает эту историю. Как искать кредит будет написано в следующих главах.

Сравним два варианта ипотеки с двумя видами графиков по кредиту на одних и тех же начальных условиях, на круглую сумму в 1 млн. руб., один на 10 лет, второй – на 20 лет.

Количество строк в графиках сокращено до 1 года в начале и 1 года в конце для экономии места в книге.

1. Кредит на 10 лет.

Сумма кредита, руб. 1 000 000,00

Ставка, % годовых 12,0

Срок кредита, месяцы 120 (10 лет)

Как видно, график с убывающими платежами оказался на 115 тыс. руб. дешевле, а это платежи за 8 месяцев или 11,5 % от начальной суммы кредита.

Разница будет ещё более заметна при увеличении процентной ставки и при увеличении срока кредитования.

2. Кредит на 20 лет.

Сумма кредита, руб. 1 000 000,00

Ставка, % годовых 12,0

Срок кредита, месяцы 240 (20 лет)

Заметьте, что при сроке кредитования 20 лет разница между равномерным и убывающим будет равна платежам за 3 года и 3 месяца (убывающий график дешевле). Согласитесь, что это уже очень большая разница. Можно убрать 3 с лишним года кабалы только за счёт выбора более рационального графика платежей.

При убывающем платеже считается, что надо "продержаться" первые 4–5 лет. Потом становится легче, т. к. и платежи поменьше будут, да и зарплату скорее всего повысят, хотя бы на величину инфляции.

А ещё заметно, что при кредите на 10 лет платежи, конечно, больше, чем платежи на срок в

20 лет, но вовсе не в 2 раза, как можно себе изначально представить. Если есть возможность платить чуть больше, надо брать кредит на меньший срок. Разница по выплате процентов будет весьма существенная.

И ещё заметьте, что при сроке кредитования в 20 лет общая сумма процентов при любом виде графика платежей превосходит начальную сумму кредиту. Т. е. одну квартиру вы покупаете для себя, а вторую – для банка.

А ведь когда-то для людей делали:

3. Валютные ипотечные кредиты

Кредиты в иностранной валюте исторически предлагаются почти всеми банками.

Ставки по валютным кредитам ниже, чем по рублёвым кредитам, иногда в 2–3 раза ниже.

Этим рекламным моментом и пользуются кредитные консультанты, предлагающие кредиты в валюте.

Здесь рекомендация очень простая – если у вас есть доходы в валюте (или доходы номинированы в валюте), то валютный кредит брать можно. Но далеко не все у нас футболисты. Да и гарантий, что валютные доходы будут у вас много лет, тоже нет. Даже футболисты по 20 лет не играют.

Тем, у кого нет валютных доходов, брать валютные кредиты категорически не рекомендуется. Особенно это важно в долгосрочном кредитовании, к которому относится валютная ипотека.

Оценить риск просто, достаточно перед тем как взять валютный кредит, посмотреть курс валюты за последний период. Только не за год-два, как это обычно показывают банковские консультанты, а за больший период, сопоставимый со сроком ипотечного кредита.

Например, посмотрите на курс рубля к доллару США в цифрах:

За 12 лет курс доллара вырос в 2,64 раза. Какие ещё нужны комментарии? Никакие маленькие процентные ставки не дадут экономии при таком росте курса валюты. Квартира будет уже даже не золотой, будет ещё дороже.