Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение

Платежи по кредиту. Величина ежемесячного платежа зависит от ставки и срока кредита. Банки дают ипотечные кредиты в среднем под 9—11 % годовых в долларах или евро и под 10—13 % – в рублях на срок от 5 до 30 лет. Причем чем дольше срок кредитования, тем выше ставка. Кроме того, важно соотношение «белой» и «серой» частей в доходе заемщика. Некоторые банки готовы принять не справку по форме № 2-НДФЛ, а справку по форме банка. В ней руководитель организации, где трудится заемщик, должен подтвердить заявленный доход, расписавшись и поставив печать организации. Однако процент по кредиту при таком неофициальном доходе может быть выше. Некоторые банки готовы дать кредит вообще на основе устного разговора с руководителем организации, если тот не хочет рисковать, признавая, что в его организации практикуются «серые» выплаты. Некоторые банки позволяют заемщику представлять справку по форме № 2-НДФЛ с небольшим официальным доходом, а также справку по форме банка, где руководитель организации подтвердит заявленную величину «серой» заработной платы. Но в этом случае процентная ставка по кредиту будет выше, чем при подтверждении всей суммы дохода справкой по форме № 2-НДФЛ.

Вид платежа по кредиту. Большинство банков предлагает только один вид платежа – аннуитетный. В этом случае заемщик с первого до последнего месяца платит одну и ту же сумму, а проценты начисляются на всю сумму кредита, а не на его остаток.

Однако имеется и другой вид платежа – дифференцированный: проценты начисляются не на всю сумму кредита, а на текущую задолженность перед банком. Поэтому величина ежемесячного платежа постепенно уменьшается. Выплаты по кредиту в первые месяцы во много раз больше, чем в последние. В целом данный вид платежа более выгоден для заемщика.

Например, при получении ипотечного кредита в размере 1 000 000 руб. на 10 лет по ставке 12 % первый платеж составит 18 300 руб., а последний – всего 8300 руб. Спрос на кредиты с дифференцированными платежами в последнее время растет. Дифференцированные платежи имеют один существенный недостаток. В течение первых лет ежемесячные выплаты значительно больше, чем при аннуитетных платежах.

Расходы на страхование.Страховые взносы уплачиваются не ежемесячно, а ежегодно. Важно отметить, что процент начисляется не на всю сумму кредита, а на непогашенный остаток.

Страхование объекта недвижимости от повреждений. Ставка составляет 0,2—0,4 % от непогашенной суммы кредита.

Страхование жизни и здоровья заемщика. В среднем ставка составляет 0,3—3 % от непогашенной суммы кредита, зависит от возраста заемщика и может постепенно повышаться. Например, если человек среднего возраста берет кредит на 20 лет, то к концу срока он может платить более высокий процент.

Страхование риска утраты права собственности на квартиру нужно на случай, если у квартиры найдется другой хозяин, не тот, кто ее продал. Когда по решению суда клиент банка перестанет быть собственником данной квартиры, страховая компания выплатит банку всю сумму займа, а кредитор вернет клиенту ранее уплаченные взносы. Ставка в среднем составляет 0,2—0,4 % от непогашенной суммы кредита.

Договор ипотеки и налог на доходы физических лиц. НК РФ позволяет всем физическим лицам уменьшить налогооблагаемый доход на имущественный налоговый вычет, связанный с приобретением или строительством жилья, в размере до 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Вычет можно получить в налоговом органе по месту жительства либо у работодателя. Для получения имущественного налогового вычета у организации работник должен принести заявление в произвольной форме и налоговое уведомление, форма которого утверждена приказом ФНС России от 07.12.2004 № САЭ-3-04/147. При этом работник должен числиться в организации в штате по трудовому договору (на условиях основной работы или по совместительству), так как НК РФ позволяет получить имущественный налоговый вычет именно у работодателя, а не у любого налогового агента (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Предоставить работнику имущественный вычет можно сразу в том месяце, в котором работник принес налоговое уведомление. Но при этом важно учесть две особенности, которые прямо НК РФ не предусмотрены.

Вычет всегда предоставляется с начала года. Имущественный вычет положен работнику за налоговый период, то есть календарный год. Это значит, что работодатель имеет право предоставлять вычет по доходам, полученным сотрудником с 1 января года, в котором налоговый орган подтвердил право на вычет.

Вопросов не возникает, если уведомление работник принес до начисления январской заработной платы. В таком случае организация при расчете заработка сразу применит имущественный вычет.