Заметки в инвестировании, 3-е издание

• Индекс – это простая и эффективная система управления капиталом.

• У индекса есть не только преимущества, но и недостатки.

• Критерии выбора индексного фонда достаточно просты.

• Продукты УК «Арсагера» будут востребованы, если мы сможем на длинных временных окнах работать лучше индекса.

▲ В рамках курса «Школа» следующим читайте материал 10.5. ПИФ + банковский депозит = любовь

10.4. Международная практика инвестирования в фонды недвижимости

До тех пор, пока в прошлом веке рынки финансовых инструментов – акций и облигаций – не получили своего масштабного развития, недвижимость, или Real estate, была доминирующим классом активов в портфелях инвесторов.

В наши дни недвижимость уже не является основным объектом инвестиций, однако до сих пор занимает существенную долю. Например, инвесторы с состоянием более 30 млн долларов значительную часть своих сбережений держат именно в недвижимости инвестиционного класса.

Источник: Capgemini and RBC Wealth Management World Wealth Report , 2016

Исторически включение Real estate в портфель означало прямое инвестирование в недвижимость – приобретение прямых прав собственности на физическое имущество.

Однако новым словом в области инвестирования в недвижимость во всем мире стали инструменты портфельного инвестирования – фонды недвижимости (Real estate Investments Trusts, Property Investments Funds, Listed Property Trusts, ЗПИФН). Появление и последующая популяризация таких инструментов, как фонды недвижимости, открыли перед инвесторами всех уровней широчайшие возможности.

Движущей силой в развитии фондов недвижимости стали их диверсификация, прозрачность, ликвидность и доходность. Первые фонды недвижимости были созданы в США в 1960 году. Вслед за США многие ведущие страны мира активно начали развивать способы портфельного инвестирования в Real estate.

Режимы портфельного инвестирования в недвижимость в отдельных странах

Регион/Страна

Аббревиатура фонда

Год введения

Регион/Страна

Аббревиатура фонда

Год введения

Азиатско-тихоокеанский регион

Европа

Австралия

LPT

1971

Бельгия

SICAFI

1995

Гонконг

REIT

2003

Франция

SIIC

2003

Япония

J-REIT

2000

Италия

FII

1994

Южная Корея

RETF, K-REIT, CR-REIT

2001

Люксембург

FCP, SICAV, SICAF

1988

Малайзия

REIT

конец 1980-х

Нидерланды

BI

1969

Сингапур

S-REIT

2002

Испания

REIF, REIC

1994

Тайвань

REIT

2003

Великобритания

PIF

2006

Латинская Америка

Северная Америка

Бразилия

FII

1993

Канада

REIT

1994

Мексика

Fibras

2004

США

REIT

1960

СНГ и Восточная Европа

Россия

ЗПИФН (REIF)

2003

Источник: Conner P., Falzon R. Rational Differences Between Public and Private Real Estate. – Pramerica Real Estate Issues, May, 2004

Несмотря на то, что первые фонды недвижимости появились достаточно давно, настоящее развитие этих инструментов началось лишь с середины 1990-х годов.

Последние полтора десятилетия стали для фондов недвижимости эпохой «расцвета», и лишь мировой финансовый кризис 2008 года на время замедлил бурное развитие данной отрасли. Проблемы с ликвидностью и опасения по поводу перспектив рынка послужили для инвесторов причиной вывода средств из фондов недвижимости, что привело к существенному падению рыночных цен на ценные бумаги последних. В последние годы результаты фондов недвижимости в США были сопоставимы с доходностью рынка акций, а на длинных временных отрезках (от 15 лет) даже превосходили их.

Источник: REIT Watch issue, NAREIT, August 2017

Во многом популярность фондов недвижимости обусловлена появлением у недвижимости как класса несвойственной ей ранее характеристики – высокой ликвидности инвестиций. Это было достигнуто благодаря листингу фондов недвижимости на крупнейших мировых фондовых биржах.

Биржевые обороты крупнейших фондов недвижимости сопоставимы с оборотами «голубых фишек» фондового рынка. Среднедневной объем торгов по всем фондам растет от года к году. Если в 2000 году он составлял около 0,5 млрд долл., то в 2016 году уже 7,2 млрд долл.

Источник: REIT Watch issue, NAREIT, August 2017

Источник: REIT Watch issue, NAREIT, August 2017

США является крупнейшим в мире рынком с точки зрения общей капитализации фондов недвижимости, прошедших листинг фондовых бирж. В 2017 году суммарная рыночная капитализация фондов недвижимости США, входящих в состав FTSE NAREIT All REIT Index, превысила 1 трлн долларов, увеличившись более чем в 5,3 раза с кризисных значений 2008 года.