Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос

Самая большая база вариантов, выставленных на продажу в Петербурге, лежит в открытом доступе на сайте www.bn.ru. Она же еженедельно издается в виде бумажного журнала под названием «Бюллетень недвижимости» для тех, кто не умеет пользоваться Интернетом. Вы открываете базу, находите квартиры, расположенные в том же районе в домах такого же типа, и определяете примерную цену вашей квартиры. Нет, не так. Чужих квартир. Ваша, конечно, гораздо лучше! Хотя она точно такая же и в ней не было ремонта со времен татаро-монгольского ига, но она лучше! Чем лучше? Дурацкий вопрос. Тем, что она ваша! И стоить она должна дороже.

Теперь можно звонить риелторам. Пришедший агент, если у него есть хотя бы минимальный опыт, увидит все. И помойку перед входом в подъезд, и машины, прописавшиеся на газоне под окнами, и грибок на стенах лестничной клетки. Заметит изгаженные стены лифта и сломанные почтовые ящики. А про квартиру уж и говорить нечего! Текущий унитаз и смесители, треснувший старомодный кафель с почерневшими швами в ванной, протертый до дыр линолеум на кухне, форточка, болтающаяся в полусгнившей раме, скрипящий рассохшийся паркет в комнате и грязь без конца и края — картина, которую вы почему-то упорно не хотите замечать.

— Ну и что? — скажете вы. — Люди покупают стены. Кому надо, сделают ремонт.

Уверяю вас, при нынешних ценах на квартиры денег на ремонт нет почти ни у кого. Покупая жилье, люди выворачивают карманы до дна. Глобальный ремонт, перед тем как въехать, делают только очень обеспеченные семьи. Но они не живут в ебенях. Они покупают квартиры совсем другого класса и в других местах.

— Кому надо, все равно купит! — пренебрежительно махнув на риелтора рукой, говорите вы. — На каждый товар есть свой покупатель.

— Давайте выставим вашу квартиру за миллион долларов? — ехидно предлагает риелтор. — И подождем миллионера, жаждущего жить с вашими тараканами.

— И сколько же стоит моя квартира? — Наконец вы соизволили поинтересоваться мнением профессионала.

И получаете ответ, который вам совсем не нравится. Прикинув в уме, вы понимаете, что вместо «Бентли» придется ограничиться стареньким «Фордом» (Митька из соседнего подъезда как раз продает задешево), брильянты надо будет дарить вместе с микроскопом — невооруженным взглядом их будет плохо видно, а мир вам удастся рассмотреть разве что в профиль. Вас это не устраивает. Вам не хватает денег на ваши планы! И вообще, в стране инфляция. Все дорожает не по дням, а по часам. И квартиры тоже.

Если цены на квартиры в этот период растут, агент с вами согласится. И предложит выставить квартиру несколько дороже, чем стоят аналогичные квартиры. Но вам все равно придется подождать, пока с рынка уйдут более дешевые варианты. Тогда дойдет очередь и до вас.

Если цены падают, вы можете выкручивать агенту руки до бесконечности. Вашу квартиру никто не купит, пока вы не приведете цену в соответствие с рыночной.

Каждый продавец хочет продать свое имущество как можно дороже, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле.

Это закон рынка, который будет действовать, даже если вывести, как тараканов отменить всех риелторов. Цены будут расти, пока платежеспособный спрос превышает предложение. И падать с уменьшением покупательной способности желающих приобрести жилье.

Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют?

Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах — цена первичного метра.

На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ.

Единственное исключение — элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы сейчас говорить не будем.

Как продают жилье строительные организации? Какова роль риелторов в процессе продажи? У крупных фирм есть свои отделы сбыта. Они не работают с агентствами. Небольшие организации заключают договоры с риелторами, параллельно продавая квартиры сами. Вешают баннеры на стройплощадках с телефонами своей службы продаж, дают рекламу на сайтах. В этих случаях агентства работают на дисконте — их цена не отличается от цены, определенной застройщиком, а свою фиксированную маржу они получают от продавца в соответствии с договором об оказании услуг.