Действие романа открывается картинами жизни начала 70-х годов. И в самом Гарденине и в отношениях гарденинской дворни с живущими в Петербурге «господами» почти все осталось таким же, каким было до реформ, в годы, когда существовало крепостное право.
Работа крестьян, получивших личную свободу, но не имеющих земли, сохранила в Гарденине все особенности барщины. Управитель и конюший, как и прежде, властны над жизнью и смертью мужиков. Они даже так же, как прежде, бьют по зубам, и никому не придет в голову искать на них управу. "Та же старина-матушка. Пошлю повестить на барщину — сколько нужно, столько и придут. Цену сам назначаю. Неисправностей никаких, порубок нет, потрав нет, работа ни разу не стояла; что касательно суда — ей-богу, до сих пор не знаю, как мировому прошенье {XXV} написать", — хвастает управитель, Мартин Лукьяныч Рахманный. Экономка Фелицата Никаноровна и представить себе не может, что дочь ее госпожи, генеральши Гардениной, выйдет замуж за человека недворянского происхождения, неизвестного рода. И живет она мечтами не о своем счастье, не о своей судьбе, а о замужестве Элиз Гардениной с каким-нибудь родовитым графом. Дворецкий в петербургском доме Гардениных не может понять, как это студент Ефрем отказывается принять барское «благодеяние». Как некое материальное выражение того, что старые порядки еще сохраняются, продолжает существовать и по-старому процветает в поместье Гардениных коннозаводское дело.
И все-таки в первой же главе первой части мы узнаем, что Элиз тяготится привычным укладом гарденинской жизни. Она не спит ночами, читает "Преступление и наказание", неожиданно привозит в свой петербургский дом избитую пьяную женщину с улицы. Здесь же рассказано и о студенте Ефреме, сыне гарденинского дворового человека, конюшего Капитона Аверьяныча, который так и не принял приглашения генеральши и даже выразил свой отказ переселиться в ее дом открыто и резко. Заканчивается эта первая глава возгласом дворецкого Климона: "Ну, времечко наступило!"
Дальше шаг за шагом перед нами раскрывается в отношениях, в судьбах людей процесс ухода старых времен.
Через пятнадцать лет в Гарденине нет уже старых управителя, конюшего, экономки. Хозяйство ведется на совсем иных, чем раньше, — буржуазных началах. Жизнь вытеснила людей старого склада, склада крепостнических времен. Их старое мировосприятие перед лицом новых времен обнаружило свою несостоятельность. Конюший Капитон Аверьяныч, видевший главное дело всей своей жизни в рабском служении господам, в безграничном преклонении перед ними, не может перенести того, что дочь Гардениных стала женой его собственного сына — бывшего крепостного, а сам он благодаря этому лишился доверия господ. Капитон Аверьяныч кончает жизнь самоубийством. Старое отношение к жизни и новые времена оказываются для него несовместимыми. Мартин Лукьяныч теряет место гарденинского управляющего. Ему остается в конце жизни гордиться тем положением сына, достижению которого он сам раньше всячески препятствовал. Фелицата Никаноровна начинает сомневаться в том, правильно ли жила раньше, и спасения от этих сомнений, от непонятного ей ищет в монастыре. {XXVI}
Совсем другими стали крестьянские нравы. Появились три-четыре избы, резко выделяющиеся среди всех "своим великолепием. Одна была даже каменная, с фронтоном, с железною крышей, с ярко раскрашенными ставнями. Она принадлежала Максиму Евстифеичу Шашлову. Пунцовый кабацкий флаг победоносно развевался над нею. Отлично также отстроилась солдатка Василиса с помощью своего нового ремесла" — она создала у себя что-то вроде публичного дома. Разрушаются старые семейные связи, и на смену им приходят интересы выгоды, корысти. Эртель подробно воспроизводит сцены распада старых семейных отношений в семье старосты Веденея. Коннозаводское дело переходит к купцу Малышеву. Когда завершаются события, о которых в романе идет речь, "чуть не половина деревни хочет идти на новые места". В ходоки по делам переселения попадают те, кто разбогател на чужих бедствиях. Но есть уже и в самой крестьянской среде люди, далекие от общинных иллюзий и вместе с тем думающие об общих интересах, ищущие реальной возможности постоять за них.
Движение вперед все-таки совершается, хотя идет оно путем необыкновенно трудным, говорит Эртель своими «Гардениными». Это движение писатель видит неотделимым от развития в русской жизни капитализма со всем тем мрачным, что капитализм с собою нес.
Историзм эртелевского миропонимания находит свое выражение и в образе Николая Рахманного — центрального для Эртеля героя книги, в сопоставлениях в сюжете романа взглядов Рахманного и Ивана Федотыча, жизненных путей Рахманного и Ефрема.