ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

Земельный кодекс РФ устанавливает следующие признаки, в соответствии с которыми разделяются особые порядки предоставления земельных участков:

1) для строительства, в том числе и жилищного, в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о ее перспективном развитии;

2) для жилищного строительства безотносительно к видам и формам застройки;

3) для индивидуального жилищного строительства;

4) для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.

Суть особенностей предоставления земельных участков для указанных целей заключается в следующем.

1. Во всех четырех случаях предоставление земельных участков осуществляется без предварительного согласования места расположения объектов строительства.

2. В случае застройки с целью развития застроенной территории участок предоставляется без проведения торгов в собственность бесплатно либо в аренду с условием, что размер арендной платы за соответствующий земельный участок определяется в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Все другие условия предоставления земельного участка и развития застроенной территории определяются договором о развитии застроенной территории, который заключается между лицом, подавшим заявление о предоставлении участка, и соответствующим органом местного самоуправления.

При этом вопросы установления разрешенного использования, технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также платы за подключение решает орган местного самоуправления. Согласованный и подписанный сторонами договор является основанием для принятия органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка. Указанное решение является основанием для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Эти работы осуществляются за счет заявителя предоставления земельного участка.

3. Земельные участки для жилищного, в том числе индивидуального, строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду.

В случаях заключения с лицами государственного или муниципального контракта на строительство объектов недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального, субъектов Федерации или местного бюджета, земельный участок может быть предоставлен на срок строительства объекта недвижимости, т.е. в безвозмездное срочное пользование. Предоставление земельных участков в собственность или аренду осуществляется за плату. Продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков осуществляется на аукционах, за исключением случаев, отмеченных нами выше (пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

На основании заявления гражданина земельный участок может быть предоставлен в аренду. В течение двух недель со дня подачи заявления орган исполнительной власти или орган местного самоуправления принимает решение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка. В случае если в течение одного месяца со дня опубликования сообщения об аукционе иных заявлений не поступило, указанные компетентные органы принимают решение о предоставлении участка лицу, первым подавшему заявление. Договор аренды подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета земельного участка.

4. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются в аренду с использованием аукционного механизма. При этом п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ дает полный перечень действий, включаемых в понятие комплексного освоения участка, от подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по ее обустройству объектами инженерной инфраструктуры до осуществления жилищного и иного строительства, с указаниями максимальных сроков завершения этих работ. При этом арендатор предоставленного для комплексного освоения земельного участка наделяется исключительным правом приобретать в собственность или аренду те земельные участки, которые предназначены (в рамках осваиваемого участка) для жилищного и иного строительства.

2.4. Организация и проведение торговземельными участками в РФ

Торги представляют собой особую форму заключения договора, предусмотренную главой 28 ГК РФ. Заключение договора по итогам торгов является прямой реализацией принципа признания равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством. Именно торгам как особому способу заключения договора в наибольшей степени присущи отношения состязательности как гаранта вышеназванного равенства.

Земельный кодекс РФ содержит специальные нормы, содержащие основания и регулирующие порядок приобретения земельного участка (по сути своей - права собственности на земельный участок) или права на заключение договора аренды земельного участка из публичных земель на торгах.