Земельный налог. Особенности исчисления и уплаты

Таким образом, из норм статьи 37 ЗК РСФСР прямо следовало, что при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение в любом случае переходили и права на земельный участок.

В настоящее время в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ данное положение обозначено лишь в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Документ же, удостоверяющий право на землю нового приобретателя, в настоящее время автоматически вообще не выдается.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.

Нормы пункта 4 статьи 35 ЗК РФ обязывают отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:

— отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.

Также не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости закреплен и в Гражданском кодексе РФ.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ).

В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования (п.2 ст.552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п.3 ст.552 ГК РФ).

Согласно действующему законодательству (гражданскому и земельному) сегодня в общее понятие "права пользования земельным участком" входят следующие виды прав:

— право постоянного (бессрочного) пользования (ст.216 ГК РФ и ст.20 ЗК РФ);

— право ограниченного пользования чужим земельным участком — сервитут (ст.216 ГК РФ и ст.23 ЗК РФ);

— право аренды земельного участка (ст.22 и ст.25 ЗК РФ);

— право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 и ст.25 ЗК РФ).

Очевидно, что при переходе права собственности на здание (сооружение) к приобретателю переходят не все перечисленные выше права на землю, а только то право, которым обладал продавец здания. Причем такое право переходит только на ту часть земельного участка, которая занята постройками и необходима для их использования (определяется на основании градостроительных, санитарных, противопожарных и прочих норм и правил).