Земельный участок. Как грамотно распорядиться. Садоводу, дачнику, индивидуальному застройщику

Сложно судить о проблемах, которые могут возникнуть у владельцев земельных участков после вступления в силу приказа Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, спустя всего несколько месяцев с тех пор, как он начал действовать. На сегодняшний день межевые планы геодезическими организациями пока не сдаются. Во-первых до 1 июля 2009 года можно сдавать документы, подготовленные по «старым» правилам, если договор с геодезической организацией был подписан до 1 января 2009 года (так называемый переходный период).

На данный момент непонятно, что еще будет входить в пакет документов на формируемый земельный участок. По состоянию на конец 2008 года вместе с описанием земельных участков (то, что сейчас будет являться межевым планом) делается землеустроительное дело. В приказе № 412 по поводу землеустроительного дела не прописано ничего. Если предположить, что землеустроительное дело останется, то много информации из него будет дублироваться межевым планом. Если землеустроительного дела не будет, то в межевом плане никак не отражено, как показывать охранные зоны (ЛЭП, водные объекты и т. д.). На данный момент в экспликациях зданий (сооружений) требуется помимо указания, является ли объект жилым (нежилым), указывать его принадлежность (гараж, сарай и т. д.).

Хотя уже сейчас совершенно очевидны некоторые недоработки вышеупомянутого приказа, которые могут стать проблемами для владельцев земельных участков:

1. Невозможность получить кадастровый паспорт на земельный участок и соответственно свидетельства о собственности.

2. В свидетельстве о праве собственности, выданном в Федеральной регистрационной службе, будет указана недействительная фактическая площадь объекта, что ведет к дополнительным затратам на получение нового свидетельства с уточненной площадью.

3. При заключении сделки возможен отказ регистрирующего органа в осуществлении регистрации прав собственности на земельный участок, что может привести к судебному спору со стороной по сделке или с регистрирующим органом.

Существует реальная возможность проявления субъективного отношения чиновников Роснедвижимости (кадастровая палата) при регулировании геодезической деятельности в целях ограничения количества геодезических организаций (кадастровых инженеров) в своих районах. Эти действия неизбежно приведут к сужению рынка кадастровых услуг и устранению с него «недружественных» кадастровых инженеров. Как результат – одни кадастровые инженеры будут десятки раз переделывать межевые планы, а другие процветать, сдавая всё, пусть и с «незначительными» ошибками, но с первого раза. Для граждан данная ситуация будет означать следующее – вырастут цены на землеустроительные работы.

Субъективные действия чиновников федеральных кадастровых органов (Роснедвижимость) и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации основаны на неопределенном положении п. 7.4 ст. 29 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», который предусматривает аннулирование квалификационного аттестата в случае «принятия неоднократно в течении календарного года органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ». Отнесение нарушений к грубым полностью зависит от оценки, даваемой сотрудником органа кадастрового учета.

Проблемы у кадастровых инженеров будут возникать не в процессе получения квалификационного аттестата, где действия чиновников строго регламентированы процедурой квалификационного экзамена, а в результате субъективной оценки нарушений требований к выполнению кадастровых работ или оформлению документации, отнесения несущественных нарушений к грубым . По этой причине очень важно, чтобы в квалификационную комиссию, принимающую решение об аннулировании квалификационного аттестата, были включены представители независимых геодезических (саморегулируемых) организаций в сфере кадастровой деятельности, представляющие законные интересы своих членов в их отношениях с органами государственной власти. Это особенно важно при рассмотрении споров, связанных с принятием органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета (это право саморегулируемых организаций в сфере кадастровой деятельности предусмотрено п. 2.1 ст. 34 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).