Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости

19. Текстуальный анализ положений ст. 130 ГК РФ дает любопытный результат. В тексте нормы к недвижимым вещам относятся земельные участки (именно так – во множественном числе!) и то, что неразрывно связано с ними. Таким образом, при преобразовании этого текста в единственное число получается, что недвижимая вещь – это земельный участок и расположенный на нем объект. Употребление союза «и», обозначающего в русском языке соединение понятий, предметов, явлений, как нельзя кстати подчеркивает, что, несмотря на кажущееся противопоставление земельного участка (природной недвижимости) и здания (естественной недвижимости), законодатель вовсе не имеет в виду разделять их; напротив, недвижимая вещь одна – это «земля и здание».

20. Однако, увы, на практике это обстоятельство фактически игнорируется и учеными, и судами, и практикующими юристами. Статья 130 Кодекса понимается в том смысле, что недвижимыми вещами являются (i) земельные участки, а также (ii) здания, (iii) сооружения и т. д. Тем самым в практику довольно настойчиво проводится идея о том, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две.

21. В чем смысл такого «удвоения», выражающегося в юридическом разделении земельного участка и здания? Это необходимо, кажется, лишь в том случае, когда право собственности на здание принадлежит одному лицу, а право собственности на участок – другому[11]. Для иных ситуаций (когда и земля, и здание находятся в имущественной сфере одного лица) такое удвоение представляется совершенно излишним.

22. В самом деле, какие дополнительные юридические возможности появляются у собственника земельного участка в случае признания здания, возведенного им для себя на этом участке, отдельной недвижимой вещью, также принадлежащей ему на праве собственности? Ведь этот объект и так находится в его имущественной сфере – вследствие неразрывной связи его с земельным участком, принадлежащим этому лицу на праве собственности… Признание в обсуждаемой ситуации здания недвижимой вещью не даст собственнику участка дополнительных возможностей по защите своего права – ведь как собственник участка он имеет исключительное право господства над всем, что находится в пределах границы своего участка.

23. С экономической точки зрения признание здания недвижимой вещью тоже не приносит собственнику участка каких-то дополнительных выгод. Стоимость здания может быть легко учтена в стоимости самого земельного участка при совершении акта обмена, точно так же как, к примеру, учитывается стоимость растущих на нем деревьев[12] или расположенного на нем водоема. Более того, такое решение лишь повлечет для собственника участка дополнительные издержки, связанные с регистрацией права собственности на здание.

24. Таким образом, для ситуации, когда одно и то же лицо является и собственником и земельного участка, и обладателем построек на нем, нет ни юридического, ни экономического смысла рассматривать такую постройку как самостоятельную недвижимую вещь. Такую постройку проще всего квалифицировать как составную часть недвижимой вещи – земельного участка. Иными словами, перед нами будет одна недвижимая вещь