Земельный участок: вопросы и ответы

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур и затем оформить обычный договор аренды земельного участка. Если это по каким-либо причинам невозможно, то следует распорядиться земельной долей иным предусмотренным законом способом. Если же все это в течение установленного четырехлетнего срока сделано не будет, то в соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к такому договору будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Следует подчеркнуть, что такой договор аренды земельной доли не может быть ни принудительно расторгнут, ни изменен, поскольку согласно гражданскому законодательству у нас в стране действует принцип свободы договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, т. е. смешанный договор (ст. 421 ГК РФ). Однако договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Согласно той же ст. 422 Гражданского кодекса, если после заключения договора принят закон, устанавливающий в качестве обязательных для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Это и относится к договорам аренды земельных долей.

Е. М.

Что представляет собой договор доверительного управления имуществом, который будет действовать в отношении земельных долей?

Договор доверительного управления является новым для отношений, связанных с распоряжением земельными долями. Поскольку одной из целей разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения было приведение действовавшего законодательства о земельных долях и практики его применения в соответствие с гражданским законодательством, потребовалось найти форму, в которой могли бы заключаться договоры на передачу в пользование земельных долей без выдела их на местности, т. к. договор аренды к таким случаям неприменим.

В отличие от договора аренды, по которому могут быть переданы только обособленные природные объекты, такие как земельные участки (ст. 607 ГК РФ), объектами доверительного управления, в соответствии с п. 1 ст. 1013, могут быть, кроме отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (ст. 1012).

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом (такие случаи, в частности, названы в ст. 1026 ГК РФ), доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения. Для земельных долей в подавляющем большинстве случаев доверительными управляющими являются сельскохозяйственные коммерческие организации или главы крестьянских хозяйств.

Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении переданного ему имущества. В случаях, предусмотренных договором, он может осуществлять и распоряжение недвижимым имуществом.

Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом лично, кроме отдельных случаев, предусмотренных законом (см. п. 2 ст. 1021 ГК РФ). Доверительный управляющий представляет учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором.