Земельный участок: вопросы и ответы

Может ли норма ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» наряду со ст. 1 ЗК РФ, устанавливающей принцип платности использования земли, являться основанием для понуждения в судебном порядке собственников объектов недвижимости, не выкупивших земельные участки и не выразивших такое волеизъявление, к заключению договоров аренды земельных участков в порядке п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 ГК РФ?

Статья 28 Закона о приватизации устанавливает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ). Когда речь идет о заключении договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), предмет договора должен быть определен конкретно, поэтому норма ст. 28 Закона о приватизации может являться основанием для понуждения к заключению договора, если из иных норм законодательства следует однозначный вывод о том, какое право на земельный участок должно быть приобретено собственником недвижимости.

При решении вопроса об обращении в суд с понуждением к заключению договора следует иметь в виду, что Земельный кодекс и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (Вводный закон) в вопросах, касающихся приобретения прав на земельные участки, условно «разделили» собственников недвижимого имущества на несколько категорий, в зависимости от правового статуса собственника (граждане РФ, иностранцы, лица без гражданства) и правового положения земельного участка, зданий и сооружений.

Исходя из круга отношений, урегулированных Законом о приватизации, можно предположить, что ст. 28 этого Закона должна распространяться на общие случаи приобретения прав на земельные участки из государственной и муниципальной собственности собственниками недвижимости, не обладающими правами на землю.

Что касается установленных специальных условий приобретения прав на землю, то действовать должны именно эти нормы.

В частности, если здание, строение, сооружение расположены на земельном участке, ограниченном в соответствии с ЗК РФ (ст. 27) и иными федеральными законами в обороте, в любом случае собственник недвижимости не может заключить договор купли-продажи участка. Так, в частности, согласно п. 7 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, лицо, приватизирующее недвижимость, может заключить договор аренды только в случае, если земельный участок ограничен в обороте.

Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок было оформлено ранее, однако по новым положениям ЗК РФ (ст. 20) оно подлежит переоформлению, при решении вопроса о том, должен ли это быть договор аренды или купли-продажи, и за кем — органом государственной власти или местного самоуправления либо собственником недвижимости — остается выбор, следует учитывать положение ст. 3. Согласно этой статье при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ. Причем в законе прописано: по выбору собственника зданий, строений, сооружений.