Жилищно-коммунальное хозяйство. Вся правда о том, как нас обманывают

Устав – это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью жилищного кооператива. Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и правление кооператива. Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры.

Так же решаются все самые важные вопросы. По решению общего собрания можно, например, лишить кого-то членства в кооперативе. Конечно, не просто так, а если он систематически и без уважительных причин нарушает свои обязанности.

Каковы обязанности члена жилищного кооператива, указано в Жилищном кодексе РФ или в основанном на его требованиях уставе кооператива. А ревизионная комиссия, в которую члены кооператива уже не входят, осуществляет контроль его финансовой деятельности.

Какие виды кооперативов существуют и чем отличаются виды жилищных кооперативов?

Действующее законодательство предусматривает три разновидности жилищных кооперативов:

• жилищный кооператив (ЖК),

• жилищно-строительный кооператив (ЖСК),

• жилищный накопительный кооператив (ЖНК).

Схема № 11

Виды жилищных кооперативов

Принципиального различия между ЖК и ЖСК нет. Оно лишь в том, что каждый такой кооператив, как разновидность потребительского кооператива, создается под какой-то конкретный дом. Только предназначение жилищного кооператива в том, чтобы купить уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. А предназначение жилищно-строительного кооператива в том, чтобы организовать строительство конкретного дома.

Жилищный накопительный кооператив (ЖНК) тоже создается для того, чтобы удовлетворить потребность членов кооператива в жилье. Они добровольно объединяются и делают паевые взносы. Однако ЖНК создается не под какой-то конкретный дом. Деньги идут на строительство и приобретение квартир в разных многоквартирных домах.

Суть механизма ЖНК отражается в его названии – накопление на приобретение жилья. ЖНК привлекают средства населения и финансируют за счет этих денег покупку жилья для своих членов, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Пайщики вносят членские взносы и «вскладчину» приобретают квартиры. Как правило, пайщик накапливает определенный процент от стоимости жилья путем внесения членских взносов, после чего кооператив приобретает для него квартиру. С этого момента член кооператива приобретает право пользования жильем, то есть может проживать в квартире, регистрироваться в ней, сдавать ее в аренду. Однако жилье остается в собственности кооператива.

Далее член кооператива продолжает вносить членские взносы для погашения оставшейся стоимости жилья. После полной выплаты стоимости жилья оно переходит из собственности кооператива в собственность члена кооператива.

Плюсы и минусы вступления в жилищный кооператив

Плюс, и очень существенный, здесь один. Если вы вступаете в жилищный кооператив, вам потребуется минимум документов, ведь вы пришли фактически «к своим». Здесь не банк, поэтому от вас никто не потребует кучу справок и множество гарантий и поручителей. Все, что вам потребуется, – это ваш паспорт и, скорее всего, копия трудовой книжки (очевидно, как гарантия вашей платежеспособности). Да и не нужно здесь много документов, потому как, если вы перестанете выплачивать нужную сумму в указанные сроки, вам просто не достанется ничего.

Тут-то и находится самый большой минус. Потому что в случае с ипотекой вы сразу же после оформления договора получаете в собственность квартиру, после чего и выплачиваете банку деньги в течение оговоренного срока. А в случае с жилищным кооперативом вы не сможете оформить квартиру в собственность, пока не выплатите последний свой пай.

Еще один минус – для вступления в кооператив вы должны иметь минимум 50 процентов от стоимости приобретаемого жилья. В то же время в случае с ипотекой вам требуется иметь в наличии для взноса только 30 процентов (бывает и меньше). Но есть также и плюс. Вы можете выплачивать кооперативу суммы по льготной годовой ставке в полпроцента, в то время как любому банку в случае ипотеки придется платить минимум 10 процентов годовых, и это еще в лучшем случае. Хотя здесь вас поджидает и немаленький такой подводный камень: если ваш кооператив вдруг лопнет, вы останетесь ни с чем, потеряете и деньги, и квартиру не получите. А если лопнет банк, чем черт не шутит, то, поскольку квартира в случае ипотеки уже в вашей собственности находится, вы окажетесь в выигрыше.

Что касается жилищно-накопительного кооператива, то выбирать его следует осторожно. Дело в том, что именно на базе ЖНК в минувшие годы строили очень много финансовых пирамид. Нередки были случаи, когда сбором средств и управлением занимались люди, однозначно не квалифицированные в финансовом отношении, и тем самым они подвергали большому риску всю деятельность кооператива.