Жилищное право

Из изложенного следует, что указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации. В деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нет, они преследуют одни и те же цели — удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооперативов паевых взносов жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.

В отличие от других организационно-правовых форм некоммерческих организаций ГК РФ предусматривает возможность осуществления предпринимательской деятельности потребительскими кооперативами, в том числе жилищными и жилищно-строительными. Однако это обусловливается тем, что такая деятельность должна служить целям, ради которых созданы названные кооперативы. Также в отличие от прежнего законодательства ГК РФ устанавливает правило, по которому доходы, полученные жилищными и жилищно-строительными кооперативами от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, могут распределяться между их членами.

§ 3 Органы управления и контроля жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Органы жилищных и жилищно-строительных кооперативов можно разделить на органы управления и контроля.

К органам управления следует отнести, во-первых, общее собрание членов кооператива или конференцию уполномоченных — высшие органы; во-вторых, правление или председателя кооператива — исполнительно-распорядительные органы.

В соответствии со ст. 116 ЖК РФ высшим органом управления кооператива является общее собрание (вместо него в крупных кооперативах могут созываться конференции полномочных представителей). Норма представительства для участия в собрании уполномоченных (конференции полномочных представителей) устанавливается уставом конкретного кооператива.

Выбирая норму представительства, думается, что кроме учета общей численности членов объединения кооперативу необходимо принимать во внимание, что на конференции должны присутствовать не более 100 представителей, в противном случае могут возникнуть сложности организационного порядка (отсутствие необходимого помещения для проведения собрания, трудности в оповещении членов кооператива и ведении собрания). Вместе с тем представительство на конференции должно быть обусловлено четкими и понятными критериями: например, уполномоченные от каждой лестничной площадки или от каждого подъезда жилого дома (домов) кооператива. Жилищный кодекс РФ устанавливает минимальное количество членов кооператива, при котором могут созываться конференции, — не менее 50 %.

В настоящее время объем полномочий высшего органа управления кооператива определяется законодательством, включающим как российские нормативные правовые акты, так и акты Союза ССР. Представляется правильным существующее в литературе деление компетенции общего собрания юридического лица на исключительную и альтернативную[218]. Закон СССР «О кооперации в СССР» (п. 3 ст. 14) относит к исключительной компетенции высшего органа управления кооператива принятие устава и внесение в него изменений и дополнений; избрание председателя, правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива, заслушивание отчетов об их деятельности; решение вопросов о приеме в члены кооператива, исключении из него, а также вопросы, связанные с выходом из кооператива, принятием и изменением правил внутреннего распорядка кооператива, положением об оплате труда, о материальной ответственности за ущерб, причиненный имуществу кооператива, и другие внутренние акты; определение размеров вступительных взносов; утверждение планов деятельности кооператива и отчеты об их исполнении; установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов; решение вопросов реорганизации и прекращения деятельности кооператива, вхождения его в союзы (объединения) и выхода из них.