Жилищное право. Конспект лекций

В соответствии с изменениями, внесенными в абз. 2 п. 2 ст. 339 ГК, отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке (см. п. 3 ст. 1 Закона о внесении изменений в ГК), что упрощает и удешевляет ее оформление.

Согласно ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Как предусматривает п. 3 ст. 339 ГК, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в указанный реестр записи о возникновении такой ипотеки.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии со ст. 19 государственной регистрации подлежит не только договор об ипотеке, но и сама ипотека как обременение имущества. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Государственная регистрация такой ипотеки осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст. 20).

Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК). Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Он вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, доходы, например, посредством сдачи заложенного жилого дома или квартиры внаем (п. 1 ст. 346 ГК; п. 2. ст. 29 Закона об ипотеке).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другом лицу, в частности, путем продажи, дарения, обмена, лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК; п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем (см. также п. 1 ст. 353 ГК).

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется с соблюдением правил, установленных гл. IX Закона об ипотеке. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (абз. 1 п. 1 ст. 349 ГК; ст. 51 Закона об ипотеке). На основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, удовлетворение требований залогодержателя за счет указанного имущества возможно без обращения в суд (абз. 2 п. 1 ст. 349 ГК; абз. 1 п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила, когда взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда, предусмотрены п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке.

Особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены гл. XIII Закона об ипотеке. Так, п. 2 ст. 74 не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для совершения сделок с имуществом подопечных.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона об ипотеке).