Жилищное право. Конспект лекций

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов (ч. 1 ст. 8).

В практике встречаются случаи, когда при жизни нанимателя приватизация жилого помещения не была завершена в связи с его смертью, и наследники умершего обращаются в суд с исками о признании за умершим нанимателем права собственности на данное жилое помещение или его часть для включения их в состав наследства. Первоначально суды отказывали в таких исках, ссылаясь на то, что приватизация жилого помещения в указанных ситуациях не была доведена до конца и потому отсутствуют основания для признания права собственности на жилое помещение за умершим лицом. Однако Пленумом Верховного Суда РФ было дано разъяснение, согласно которому если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано (абз. 3 п. 8 постановления от 24.08.1993 № 8).

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Вместе с тем ч. 2 ст. 2 Закона о приватизации жилья (продолжающая действовать после 1 марта 2010 г.) предусматривает, что для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

На практике встречаются случаи, когда граждане желают расторгнуть заключенный ими договор о приватизации жилого помещения, т. е. осуществить деприватизацию жилого помещения («расприватизировать» его). Мотивами, которые побуждают граждан обращаться с просьбой о расторжении такого договора, являются опасение несения в будущем значительных финансовых затрат в связи с уплатой налога на недвижимость, расходов на обслуживание и ремонт общего имущества собственников приватизированных жилых помещений, стремление к получению большей по размерам муниципальной жилой площади взамен занимаемой квартиры и т. п. В соответствии со ст. 20 Закона о введении ЖК граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г. вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающих в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством РФ.

Тема 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

6.1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан