Жилищное право. Конспект лекций

Актуальным в настоящее время признается вопрос о защите прав лиц, приобретающих жилые помещения по договорам купли-продажи и другим сделкам. Как известно, приобретение жилых помещений сопряжено с определенным риском, поскольку после оформления права собственности может обнаружиться наличие оснований для признания договора об отчуждении жилого помещения недействительным. В данном случае должны применяться общие положения гражданского законодательства о недопустимости истребования имущества от добросовестного приобретателя. В соответствии со ст. 302 ГК, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Очевидно, что первые два из указанных оснований истребования имущества у добросовестного приобретателя неприменимы кжилым помещениям, поскольку последние не могут быть утеряны или похищены. Что же касается выбытия жилого помещения из владения собственника или лица, которому это помещение было передано собственником во владение, помимо их воли, то существование такого основания является возможным, например, в случае продажи квартиры по подложной доверенности с последующей государственной регистрацией права собственности на нее на другое лицо.

Если имущество, в том числе жилое помещение, приобретено безвозмездно, например, по договору дарения, от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Таким образом, по общему правилу, жилые помещения не могут истребоваться у добросовестного приобретателя. Однако в течение многих лет судебная практика в России складывалась иным образом. Обнаружив основания для признания сделки отчуждения жилого помещения недействительной, суды автоматически применяли нормы гражданского законодательства о последствиях признания сделок недействительными и обязывали добросовестных приобретателей возвращать жилые помещения их прежним владельцам. В результате создавалась весьма благоприятная почва для злоупотреблений при продаже жилых помещений со стороны продавцов, существенно нарушались законные интересы добросовестных приобретателей, и у лиц, приобретающих жилье, возникало вполне обоснованное чувство неуверенности и страха, поскольку во многих случаях они не могли точно знать, не имеется ли оснований для признания в последующем заключенной ими сделки недействительной.

Существовавшая ненормальная ситуация на рынке жилья частично была устранена Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, P. M. Скляновой и В. М. Ширяева» (далее — Постановление № 6-П). Как указывается в данном Постановлении, согласно ст. 167 ГК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2). Данные положения были применены судами общей юрисдикции при рассмотрении дел по искам о признании недействительными заключенных заявителями сделок по продаже жилых помещений.