Жилищное право: учебное пособие

Объектом сделки купли-продажи выступает такой специфический объект недвижимости, как жилое помещение. Понятие жилого помещения рассмотрено ранее. Сейчас нужно обратить внимание на тот факт, что жилое помещение является недвижимым имуществом. Поэтому любая сделка с ним должна совершаться с соблюдением требований, установленных законодательством РФ. В частности, в результате таких сделок, как продажа, дарение, осуществляется переход объекта недвижимости к новому собственнику.

Порядок совершения сделки купли-продажи жилого помещения рассмотрен в параграфе 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (в том числе договору продажи жилого помещения) продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель – принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.

Договор продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилых помещений не является обязательным, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон, так как нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Но договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

1) регистрация сделки (договора) купли-продажи. Причем договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со ст. 558 ГК РФ;

2) регистрация перехода права к покупателю. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации согласно ст. 551 ГК РФ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены ст. 165 ГК РФ. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Условия договора продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными правовыми актами РФ.

В соответствии с ГК РФ и п. 7 приказа Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре продажи указываются:

1) стороны договора. В случае если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);