Жилищное право: учебное пособие

Право на долю в объектах общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение в доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и право собственности на жилое помещение взаимосвязаны: первое следует судьбе второго. Так, согласно ст. 37,38 ЖК РФ при продаже квартиры к новому собственнику переходит право собственности на соответствующую долю в общем имуществе всего дома в том размере, который был у прежнего собственника. То есть доля собственности каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в доме следует судьбе права собственности на помещение в указанном доме, принадлежащее этому домовладельцу. В развитие этого положения необходима следующая конкретизация: когда происходит переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, соответствующая помещению доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме переходит к новому собственнику. Она равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. ЖК РФ установлены серьезные ограничения в отношении прав собственника помещения в многоквартирном доме.

Он не имеет права (ст. 37 ЖК РФ):

1) выделить в натуре свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (без передачи от права собственности на само жилое помещение);

3) совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, когда происходит приобретение новым собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме, к новому собственнику переходит доля прежнего собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ). То есть право общей собственности на общее имущество возникает у собственников квартир в силу факта приобретения ими жилого помещения.

В том случае, если стороны установят по взаимному соглашению условия, в соответствии с которыми при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме не будет осуществлен переход доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, данные положения будут являться ничтожными.

В соответствии со ст. 15 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу указанного Закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Порядок установлен гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ряд статей ЖК РФ (п. 3 ст. 30, п. 1 ст. 36, ст. 41) регулирует право общей собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Указанные лица имеют на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.

Согласно ст. 42 ЖК РФ определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире производится в соответствии с общим правилом, предусмотренным ЖК РФ в отношении доли собственника жилого помещения в общем имуществе многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.