Жилищное право: учебное пособие

Предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по указанному делу явились взаимосвязанные положения подп. 1 п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которыми определяется завершение периода приватизации жилых помещений (бесплатной передачи в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде) и одновременно исключается приватизация жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставленных гражданам на условиях социального найма после 1 марта 2005 г.

Осуществляя регулирование и защиту прав и свобод человека и гражданина и исходя из того, что экономической основой любого демократического правового государства являются частная собственность и рынок, федеральный законодатель в период перехода к рыночной экономике должен был определить правовые начала преобразования отношений собственности. В жилищной сфере такое преобразование реа-лизовывалось за счет всемерного роста частного жилищного фонда, который согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (утратившему силу 1 марта 2005 г.) пополнялся путем:

1) приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

2) жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

3) участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

4) купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы;

5) приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям (ст. 19).

Поскольку уровень доходов не позволял большей части населения России обеспечивать себя собственностью в жилищной сфере самостоятельно, граждане реально могли воспользоваться (и многие из них воспользовались), как правило, только одним способом приобретения жилья в частную собственность – путем бесплатной приватизации занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Создание частного жилищного фонда в Российской Федерации в немалой степени именно за счет бесплатной приватизации жилых помещений и, соответственно, существенное сокращение государственного и муниципального жилищных фондов являются, с одной стороны, свидетельством преобразования отношений собственности, формирования рынка недвижимости, а с другой стороны – предпосылкой прекращения использования бесплатной приватизации в качестве основного способа развития института частной собственности в жилищной сфере.

Правовой основой преобразования отношений собственности в жилищной сфере стал Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», определивший, как следует из его преамбулы, базовые принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда с целью создания условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Федеральный законодатель, таким образом, изначально не включил нормы о приватизации жилых помещений в ЖК РСФСР. Свое намерение осуществлять регламентацию приватизационного механизма рыночных преобразований в Российской Федерации в специальных законодательных актах он подтвердил, закрепив в Гражданском кодексе Российской Федерации, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217).

Гарантируемое ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» право граждан на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина.

Данное право – исходя из того, что приватизация жилья определяется в ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, – появляется, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде. Таким образом, право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения.