Жилищное право

В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, — о возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.

Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Анализируя рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о самостоятельной организационно-правовой форме некоммерческой организации — товариществе собственников жилья.

Отмечая и характеризуя различия между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья, представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора — преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений — паевые правоотношения — перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

§ 2 Организация и деятельность товариществ собственников жилья

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» (1996 г.) и тем более ЖК РФ (2004 г.). Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР «О кооперации в СССР» и некоторые другие акты. Однако указанные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. XX в. в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 26 сентября 1991 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья — товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому собственникам приватизированного жилья предоставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не пошел.