Жилищное право

В § 3 главы 7, посвященном договору о приватизации жилого помещения, автором, по всей вероятности, разделяется так называемая идеология приватизации, известная под вывеской «возвращение долгов» (с. 11О). По нашему мнению, замысел приватизации жилья далек от идеи возвращения долгов, ибо по сути своей есть механизм переноса бремени содержания имущества от одного собственника к другому. В основу этого механизма, собственно говоря, были положены две ключевые идеи, отражающие потребности общества. Первая из них базировалась на представлении о том, что частная форма собственности всегда эффективнее государственной ее разновидности. Этот политический постулат и следует рассматривать в качестве основного отправного положения, лежащего у истоков процесса осуществления приватизации жилого фонда.

Вторая идея носила экономико-прагматический характер и являлась производной от тезиса «частное действеннее публичного». Реализация этой идеи требовала избавления от неэффективного собственника путем трансформации отношений собственности и кардинального изменения структуры жилищного фонда по формам собственности.

По тексту названного выше параграфа автором допущена бросающаяся в глаза оговорка, имеющая место в отношении принадлежности жилищного фонда на праве собственности государственным организациям, осуществляющим приватизацию закрепленного за ними государственного жилищного фонда (с. 111). Совершенно очевидно, что государственные организации, а равно органы государственной власти ни при каких условиях по действующему законодательству не имеют и не будут иметь права собственности на жилищный фонд.

Остановимся теперь на некоторых соображениях, высказанных П. В. Крашенинниковым в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Так, утверждается, что после выплаты паевых взносов всеми членами кооператива, жилищные и жилищно-строительные кооперативы в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» «должны быть преобразованы в товарищества собственников жилья» (с. 150). Это утверждение неверно по двум основаниям.

Во-первых, в ФЗ «О товариществах собственников жилья» не содержится предписания о таком преобразовании. В п. 1 ст. 4 названного Закона формулируется правило, согласно которому действие Закона распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения в которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на вновь созданные кондоминиумы в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества, товарищества домовладельцев, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользование квартирами и общим имуществом жилого дома.

Как следует из приведенной нормы, указания законодателя о необходимости преобразования жилищных кооперативов в организационно-правовую форму товарищества собственников жилья не существует. Более того, в свете постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г., признавшего п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 ФЗ «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими ст. 30 Конституции РФ, из смысла и содержания которой вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем, предположение о положенном якобы преобразовании может только дезориентировать членов жилищных кооперативов и более всего руководство последних.

Во-вторых, между жилищными кооперативами и товариществами собственников жилья, несмотря на близость их организационно-правовых форм, существует ряд принципиальных отличий, основными из которых являются:

— как правило, товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и участником долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме, тогда как кооператив с не полностью выплаченным его членами паевым взносом выступает как в качестве собственника части жилых помещений, так и сособственником объектов общего пользования;

— товарищество собственников жилья не вправе распределять полученные доходы между членами товарищества, в то время как жилищный кооператив может это делать согласно п. 5 ст. 116 ГК, если его квалифицировать в качестве потребительского;

— членом товарищества собственников жилья может быть гражданин-собственник без ограничения возрастного ценза, в то время как в члены жилищно-строительного кооператива согласно ч. 2 ст. 113 ЖК РСФСР, могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста;

— членами товарищества собственников жилья могут являться как граждане, так и юридические лица и даже публичные образования, что неприемлемо по смыслу действующего законодательства в отношении жилищных кооперативов;

— в товариществах собственников жилья в отличие от жилищных кооперативов нет паевых правоотношений.