ЖКХ: вопросы и ответы. 3-е издание

В соответствии с Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 управляющая организация несет ответственность независимо от вины. Неважно по чьей вине температура в квартире ниже нормативной. Важно только доказать, что управляющая организация ненадлежащим образом содержала общее имущество, а потом наступил вред. Так, например, если организация не проводила осмотр общедомового имущества, а потом наступил вред, то можно требовать возмещения.

Однако из статей 1, 10 ГК РФ следует, что никто не может извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения и никто не может злоупотреблять правом. Одним из таких случаев является следующий: собственник квартиры самовольно произвел переоборудование инженерных сетей, что и повлекло нарушение качества коммунальных услуг. Например, собственник мог самостоятельно, без согласования переоборудования заменить радиаторы.

В этом случае, если собственник квартиры действовал недобросовестно, злоупотребил своим правом владения и пользования помещением, привлечь управляющую организацию к ответственности нельзя.

3. Кто обязан возместить ущерб от залива: собственник квартиры или наниматель?

Предположим ситуацию: вашу квартиру залили соседи. Вы идете разбираться, а они отвечают, что являются всего лишь нанимателями квартиры, поэтому требовать возмещение надо от собственника. Эта ситуация не редкость. Как в этом случае определить кто должен вам заплатить за испорченный ремонт в квартире?

Согласно ст. 1064 ГК РФ причиненный вред возмещает виновное лицо. Как определяется вина? Вина зависит от обязанностей конкретных лиц, которые определены законом.

Если квартира сдана в социальный найм, то обязанности нанимателя и наймодателя определены в статьях 65, 67 ЖК РФ. Наниматель отвечает за проведение текущего ремонта квартиры, а также за поддержание квартиры в нормативном состоянии. Наймодатель отвечает только за капитальный ремонт.

Если залив вашей квартиры произошел по той причине, что наниматель не осуществил текущий ремонт или халатно пользовался квартирой, то требовать возмещения вреда надо с нанимателя.

Если же залив произошел из-за того, что не был проведен капитальный ремонт квартиры, то свои требования вы должны предъявить к наймодателю. Установить причину залива может только экспертная организация.

Однако вы можете примерно понять, по чьей вине произошел залив. В Постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 перечислено, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие — к текущему ремонту квартиры. Как правило, замена, восстановление инженерных сетей, проходящих в квартире, относится к обязанностям нанимателя. Но и тут решение вопроса зависит от конкретной степени износа сетей.

Таким образом, собственнику квартиры, которую залили соседи, необходимо обратиться за экспертизой. Это позволит легко доказать в суде причиненный вред, определить виновное лицо и потребовать оплату.

4. Будет ли управляющая организация нести ответственность за залив квартиры, если нельзя установить причину залива из-за действий собственника?

Если Вашу квартиру залили соседи, то вы имеете право получить возмещение вреда (ст. 1064 ГК). Но прежде, чем обращаться в суд, надо определить ответственное лицо. Возможно два варианта: либо это соседи, либо управляющая организация.

Соседи будут ответчиками в случае, если залив произошел из-за сантехники, труб, которые им принадлежат. Но если залив случился из-за прорыва труб, являющихся общедомовым имуществом, то отвечать будет управляющая организация. Определять относятся ли трубы к общедомовому имуществу надо в каждом отдельном случае самостоятельно. Однако, по общему правилу, стояки, которые проходят по квартире соседей, им не принадлежат и являются общедомовым имуществом.

Чтобы определить из-за чего произошел залив, а значит и определить ответчика, необходимо провести обследование квартиры соседей. Зачастую соседи отказывают в этом. В силу ст. 3 ЖК проникнуть в квартиру без согласия соседей нельзя. Как быть?

Судебная практика исходит из того, что управляющая организация понесет ответственность, даже если допуск в помещение ограничил собственник (определение Приморского краевого суда от 28.07.2014 № 33—6496). Другими словами, суды часто полагают, что ответственность управляющей организации предполагается. Попасть к соседям и проверить из-за чего произошел прорыв — это задача управляющей организации.