Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Внимание здесь привлекают доводы ответчика, пытавшегося квалифицировать требование о государственной регистрации, предъявленное в соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, как требование о понуждении заключить договор в соответствии ч. 4 ст. 445 ГК РФ, которое может предъявляться лишь в случае, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для одной из его сторон. В ситуации с заключением договора аренды ответчик такой обязательности не усматривал и просил отказать в иске.

Арбитражный суд установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды. Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Суд удовлетворил иск, обосновав принятое решение тем, что из буквального содержания ч. 3 ст. 165 ГК РФ не следует ограничение возможности ее применения лишь случаями, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной, поэтому правила этой нормы применимы и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. Принятое решение представляется правильным, но необходимо добавить, что ч. 3 ст. 165 ГК РФ применима именно к договорам как двусторонним сделкам. Отсутствие государственной регистрации договора, если обязательность такой регистрации установлена законом, по общему правилу ч. 3 ст. 433 ГК РФ влечет признание договора не недействительным, а незаключенным. Кроме того, ч. 4 ст. 445 ГК РФ устанавливает последствия уклонения одной из сторон от заключения договора, а не от государственной регистрации.

Следует отметить, что арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Если вследствие незаконного отказа учреждения юстиции в регистрации права заинтересованному лицу причинены убытки, то такое лицо может требовать от органа юстиции возмещения причиненных убытков на основании ст. 16, 1069 ГК РФ и ст. 31 Федерального закона о регистрации.

К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).

Важное практическое значение имеет сформулированный в п. 12 Обзора практики по аренде вывод о том, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с п. 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Так как для договора аренды недвижимости условие о размере арендной платы является существенным, договор аренды в данном случае был признан незаключенным.

При расчете арендной платы учитываются стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели, которые можно отнести к себестоимости продукции.