Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством РФ (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ) [25] ).

Аренда жилых помещений. В ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ) [26] (данный закон утратил свою силу с 1 марта 2005 г.) как основанием возникновения права на жилые помещения социального использования была предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Жилые помещения могли сдаваться как гражданам, так и юридическим лицам. Понятия «аренда» и «коммерческий наем» отождествлялись в данном законе. ГК РФ разводит эти понятия.

Новый ЖК РФ по данному поводу не делает никаких нововведений, лишь незначительно кодифицирует нормы о праве собственника жилищного помещения сдать его в аренду.

Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого помещения, который заключается в письменной форме.

Договор аренды жилого помещения является консенсуальным, взаимным и возмездным.

По договору аренды жилого помещения арендатором в соответствии с ч. 2 ст. 671 ГК РФ и ч. 2 ст. 30 ЖК РФ может быть только юридическое лицо, но надо заметить, что арендатором может быть и физическое лицо – индивидуальный предприниматель. Арендодателем может быть не только юридическое лицо, но и гражданин.

Арендатор обязан использовать жилое помещение только как жилье. В основном в качестве арендатора выступают работодатели, которые арендуют жилые помещения для проживания в них своих работников.

По договору аренды жилое помещение собственником данного жилого помещения может быть предоставлено арендатору во владение и (или) пользование (ч. 2 ст. 671 ГК РФ), т. е. жилое помещение может быть предоставлено арендатору либо во владение и пользование, либо только в пользование.

Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения (ч. 1 ст. 614 ГК РФ).

Жилищное законодательство устанавливает ограничения на передачу в аренду жилищных помещений. Не подлежат передаче в аренду специализированные жилищные помещения, в качестве которых используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (например, служебные жилые помещения, общежития) (ст. 92 ЖК РФ).

Пока трудно говорить что-либо об аренде жилого помещения. Принят новый ЖК РФ, который затрагивает данную тему неопределенно, не конкретизирует арендные отношения жилого помещения. Возможно, через некоторое время, к новому ЖК РФ присоединятся другие специальные нормативные акты, которые помогут нам разобраться в арендных отношениях жилого помещения.

Данным арендным отношениям не уделяет внимание и Высший Арбитражный Суд РФ. Не дает Суд никаких пояснений по аренде жилого помещения. За последнее время было рассмотрено лишь одно спорное дело, в котором предметом спора явилось жилое помещение. Но, думается, данное дело не представляет в настоящее время никакого интереса. И все же проанализируем следующую ситуацию.

Префектура Западного административного округа г. Москва обратилась в арбитражный суд с иском об обязании открытого акционерного общества «Восток-94» освободить помещение. В последующем истец уточнил исковое требование: просил обязать ответчика освободить жилые помещения по указанному адресу и передать их истцу по акту.

Решением суда исковое требование удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Прокуратурой РФ вынесен протест с требованием отмены указанных судебных актов.

Право на занятие спорного жилого помещения появилось у ответчика на основании договора аренды от 01 января 1993 г., заключенного между РЭУ № 17 ДЕЗ Западного округа и московским строительным трестом «Росвостокстрой», правопреемником которого является ОАО «Восток-94». Жилые помещения предоставлялись в аренду на срок до 31 декабря 1995 г. для использования под семейное общежитие. После истечения установленного срока ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом. В этом случае согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ст. 610 ГК РФ каждая их сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца.