Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется (ч. 5 ст. 22 ЗК РФ). Данная норма схожа с ч. 2 ст. 615 ГК РФ с маленьким различием в согласии арендодателя на данные действия.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ч. 10 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (ч. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Условия сохранения прав, указанных в ч. 1 ст. 39 ЗК РФ, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (ст. 618 ГК РФ).

Требование гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также и на договор субаренды.

В п. 19 Обзора практики по аренде Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ приводит следующий пример.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ и ч. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 и 164 ГК РФ. В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей (предоставление земли в аренду является сделкой) подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст. 26 Федерального закона о регистрации).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем 1 год, не подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 26 ЗК РФ).