Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.

Ответчиком было отказано истцу в государственной регистрации договора аренды земли по тем основаниям, что договор не соответствовал требованиям ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в части множественности лиц на стороне арендатора.

Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен земельным комитетом с ГСК, т. е. только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа г. Москва, устанавливающее ГСК долю в размере 920/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 га на условиях аренды сроком на 49 лет для эксплуатации гаражного комплекса.

Предметом договора аренды является общий земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка. Такой объект не отвечает установленным ч. 1 ст. 607 ГК РФ требованиям, согласно которым в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.

В соответствии с ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами.

Иной порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Высший Арбитражный Суд РФ не поясняет (настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из собственников права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора), как поступать в случае, когда один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, а остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка, существует риск признания такого договора аренды ничтожной сделкой.

Размер арендной платы определяется договором аренды (ч. 4 ст. 22 ЗК РФ) и является существенным условием договора аренды земельного участка (ч. 3 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии с данной нормой размер арендной платы был признан существенным условием договора аренды земельного участка и данный договор был расторгнут согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 февраля 2000 г. № 2192/99.

Арендодатель подал иск в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды с арендатором по причине систематического невнесения арендной платы в полном объеме.

Арендатор с иском не согласен и утверждает, что в договоре была обусловлена арендная плата, в соответствии с размером которой он и вносил плату за арендованный земельный участок.

Арендодатель поясняет, что спустя год после заключения договора аренды были внесены изменения, размер арендной платы увеличился. С увеличением арендной платы арендатор был тогда согласен. Но спустя некоторое время выказал несогласие по поводу размера арендной платы. Арендодатель рекомендовал решить вопрос об уменьшении размера арендной платы в судебном порядке. Но арендатор не стал подавать иск в суд, а нашел другое решение, просто платил арендную плату в первоначальном размере.

Судом было вынесено правильное мнение о том, что арендатор существенно нарушил условия договора.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. Арендатор изменил размер самовольно и вносил его в прежнем размере, тем самым нарушил условие договора аренды о размере арендной платы (с изменениями).

В соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды на основаниях предусмотренных ч. 2 ст. 450 ГК РФ – при существенном нарушении договора другой стороной.

Ответчиком доказано, что при продолжении действия договора аренды он может понести ущерб в форме упущенной выгоды и расходов, которые возникли в процессе исполнения договора.